Что будет с ценами на жилье?

0
29

Застройщики сдали рекордный объем жилья, рискуя обвалить цены. Когда же к своей квартире можно будет докупить еще пять?

В Украине строительный бум. Причем на сей раз он намного мощнее, чем все предыдущие. Застройщики так увлеклись возведением нового жилья, что сдали в первом полугодии 2017-го рекордный объем квадратных метров.

В целом в стране было введено в эксплуатацию 5139,2 тыс. кв. м жилья, что в полтора раза превышает показатели первого полугодия 2016-го. Это наибольшее значение за всю историю независимости. В городах темпы прироста сданных квадратных метров составили 75%. Абсолютный лидер – Киев. Здесь просто фантастическая динамика. В первое полугодие застройщики сдали втрое больше, чем ранее, – 983,9 тыс. кв. м.

Надо сказать, что неимоверно высокие темпы строительства стали основным драйвером экономического роста. Строительная сфера – лидер по темпам наращивания производства, продемонстрировавшая увеличение на 25%, тогда как, например, в сельском хозяйстве спад составил 2,1%. При этом строители тянут за собой смежные сферы, в отличие от тех же аграриев. Но у быстрого роста есть свои недостатки.

Высокие темпы строительства приводят к быстрому насыщению рынка жилья, что в дальнейшем может стать причиной резкого удешевления и целого букета сопутствующих проблем. А учитывая нынешнюю цену квадратных метров и депрессивное состояние рынка недвижимости, снижение стоимости кажется неизбежным.

Квадратное уравнение

Цены на недвижимость падают еще с середины 2013 года. За это время квартиры в Киеве подешевели более чем на 30% – с $1,5 тыс. до $1 тыс. за квадрат, что в общем-то не так уж много, учитывая трехкратный обвал гривни в 2014 году. В 2017-м жилье просело еще на 5%. И все чаще продавцы идут на уступки покупателям. Уже не редкость, когда продаются двушки в хрущевках за $22 тыс., а единички – за $16-18 тыс. Казалось бы, цены достигли своего дна. Но риелторы фиксируют резкое снижение спроса на жилье, которое, по разным оценкам, составляет 40%. Тогда как в 2016-м, наоборот, фиксировалось увеличение числа сделок купли-продажи.

Снижение спроса – естественная реакция на переизбыток жилья по текущим ценам. И надо сказать, что это далеко не единственная причина, стимулирующая удешевление квадратов. В их числе – низкая платежеспособность населения.

До сих пор рынок недвижимости поддерживался за счет так называемого отложенного спроса. То есть люди, располагавшие средствами еще до кризиса, не спешили приобретать жилье, рассчитывая на его снижение после девальвации гривни. И в 2015-2016 годах они получили возможность купить квартиры с существенной «скидкой». К ним же присоединились бывшие вкладчики банков, разочаровавшиеся в стабильности финансовой системы, и даже спекулянты, неплохо зарабатывающие на перепродаже строящегося жилья. Но теперь приток таких покупателей иссяк. А для рядовых граждан своя квартира по-прежнему из разряда несбыточной мечты. Даже для киевлян, чьи доходы существенно выше, чем у жителей других городов.

Средняя зарплата в столице, по данным Госстата, – 11 тыс. грн. По методологии статистов, этот показатель рассчитывается как фонд заработной платы, поделенный на количество работников. Проще говоря, в расчет не принимаются начисленные налоги и выплаты в Пенсионный фонд. Не говоря уже о том, что такой показатель аналогичен средней температуре по больнице, поскольку, условно, директор магазина может получать 20 тыс. грн, а продавец – 2 тыс. грн, и в среднем получим 11 тыс. грн на человека ((20 + 2)/2).

С учетом налогов, средняя зарплата окажется уже не 11 тыс. грн, а всего 6,6 тыс. грн. Не будем говорить о том, что при таких доходах что-то откладывать почти невозможно. То есть своя квартира в данном случае – это миф.

Без еды человек может прожить максимум три недели. Но если он супермен и готов годами откладывать все заработанное до копейки на покупку жилья, то чтобы приобрести хрущевку за $16 тыс., ему потребуется «спасать мир» 65,5 месяца, или 5,5 лет. По принятой в ООН методологии, такой показатель говорит о том, что жилье относится к категории недоступного. Чтобы граждане могли купить квартиру, их доходы должны позволять накопить необходимую сумму за три года. Иными словами, киевлянам нужно зарабатывать в среднем не 6,6 тыс. грн, а 12 тыс. грн с учетом выплаты всех налогов, или 20 тыс. грн без платежей в бюджет.

Можно предположить, что при условии проведения необходимых реформ зарплата удвоится в ближайшие два-три года. Но что делать с огромным предложением, которое возникло уже сейчас. Остается альтернативный путь – снижение стоимости квадратных метров.

Объемы принятого в эксплуатацию жилья в городах (тыс. кв. м по полугодиям) (нажмите для увеличения)

Объемы принятого в эксплуатацию жилья в городах
Объемы принятого в эксплуатацию жилья в городах

Помимо переизбытка жилья и низкой платежеспособности граждан, на цены давит еще множество факторов. Практически свернуты все государственные программы – «Доступное жилье», «Молодежное кредитование жилья» и др. У местных властей нет денег даже для обеспечения своим углом многодетных.

Банки тоже ничем помочь не в силах. Ипотечные программы пока сложно назвать хорошей возможностью купить жилье. Кредитные ставки выгодны только на первые год-два погашения долга. И даже если удастся рассчитаться в такой короткий срок, все равно придется существенно потратиться на комиссионные банку и страховки.

Более того, банки сами «играют» на понижение цен. После кризиса у них (или факторинговых компаний) осталось на балансах огромное число залоговых квартир. В прошлом финансисты не спешили продавать такое жилье по заниженным ценам, стараясь, видимо, не продешевить. Теперь же другого выхода у них нет. Хотя и сейчас не все готовы к такому развитию событий.

Например, на сайте одного крупного банка с иностранным капиталом выставлена двушка площадью 50 кв. м за 600 тыс. грн, или около $22 тыс. Жилье расположено в спальном районе Киева в уже видавшем виды доме. Аналогичные квартиры продаются на 50% дороже. Но есть одна важная оговорка. Банк продает не само жилье, а право требования. То есть покупатель становится кредитором вместо банка. И теоретически, даже с высокой вероятностью, может стать владельцем квартиры. Для чего потребуется выиграть множество судов и выселить заемщиков. Но кого заинтересуют такие предложения?

Или другой вариант. Этот же банк с согласия должника продает трехкомнатную квартиру на Борщаговке в старом жилом фонде за $37 тыс. Казалось бы, цена весьма привлекательна. Но аналогичное жилье выставлено на продажу за $35 тыс. с торгом и без всяких кредитных обязательств. Рынок опять идет впереди банкиров.

Альтернативой банковским кредитам могли бы быть рассрочки застройщиков. Но у строительных компаний, с огромным трудом находящих покупателей на свои квартиры, и без того огромный дефицит средств. Чаще всего рассрочки предоставляются лишь на полгода-год, пока жилье не будет сдано.

В то же время нельзя исключать, что из-за переизбытка квартир застройщики и банки вынуждены будут пойти на более лояльные условия кредитования потенциальных клиентов. Но произойдет это отнюдь не сразу. Уже хотя бы потому, что при нынешнем уровне зарплат банкирам будет крайне сложно найти платежеспособных заемщиков. Так до какого же уровня подешевеет жилье?

На дне

Существует несколько способов оценки рыночной цены жилья. Если исходить из методологии ООН, то квартира считается доступной покупателям, когда ее стоимость не превышает трех годовых зарплат. Учитывая, что сейчас киевляне в среднем зарабатывают 6,6 тыс. грн (после вычета налогов), минимальная стоимость единички должна составлять $8,8 тыс. То есть цены должны просесть почти вдвое.

Другой способ расчета заключается в сравнении аренды и цены квартиры. Справедливая стоимость определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет. Сейчас снять однокомнатную в домах постройки конца прошлого века площадью 40 кв. м можно за 5 тыс. грн. Такое жилье будет расположено далеко от метро, в спальных районах Киева. За 10 лет аренды оно принесет своим владельцам 600 тыс. грн, или $22 тыс. Сегодня самые низкие цены на такие квартиры – $26-28 тыс. Значит, их стоимость может снизиться еще на 15-20%.

Еще один вариант оценки жилья – сравнить ценовые предложения в странах с аналогичным уровнем дохода граждан. В Европе, увы, Украина более всего близка к Молдове. Даже в Беларуси средний доход существенно выше, чем у нас. Скажем, средняя зарплата в Минске – 1138,3 руб., или $580. Тогда как в Киеве – $407 (до уплаты налогов), то есть на 30% меньше. А в Кишиневе – $353,9, или на 13% меньше, чем в столице Украины. Но квартиры намного дешевле. Например, единичку в 42 кв. м можно купить всего за $20 тыс., то есть цены на 25% меньше киевских.

Риелторы фиксируют резкое снижение спроса на жилье, которое, по разным оценкам, составляет 40%

В итоге ценовая динамика может быть следующей. При оптимальном развитии событий цены снизятся в ближайшие год-два на 15-20%. Но если продолжится затоваривание рынка новыми жилыми объектами, а экономика не сможет расти быстрее, чем сейчас, то квартиры легко потеряют половину своей нынешней стоимости.

Вне зависимости от варианта развития событий, потенциальным покупателям нужно быть готовым еще к нескольким «сюрпризам». Из-за снижения спроса на жилье и затоваривания рынка все больше застройщиков будут испытывать финансовые сложности. Это чревато, во-первых, затягиванием сроков сдачи квартир, во-вторых – появлением новых долгостроев или мошеннических схем а-ля «Элита-центр». В нынешних условиях, когда покупатели крайне осторожны при выборе квартир, любой скандал с застройщиками может привести к резкому оттоку покупателей с первичного рынка на вторичный. Смена предпочтений потребителей может стать дополнительным фактором снижения цен в новостройках.

Экспертное мнение о рынке недвижимости

Какова динамика сделок купли-продажи жилья в Киеве в этом году? Существуют оценки, что продажи сократились на 40-50%. Вы согласны с такими данными? В чем причина снижения спроса на жилье?

Елена Биберова,
генеральный директор АН «Благовест»

– Мы не можем согласиться с информацией о сокращении продаж на 40-50%. Анализируя данные по нашей компании, активность на рынке не снижается. Можно даже говорить об ожидаемом росте количества сделок на 5-7%.

За весь 2016 год в АН «Благовест» поступило 302 тыс. заявок на покупку-продажу и аренду недвижимости. В 2017 году за три квартала (январь-сентябрь) мы получили уже 297 тыс. заявок. То есть можно уверенно говорить, что показатели активности людей на рынке недвижимости по результатам этого года будут выше, чем прошлого.

Сергей Степаненко,
коммерческий директор компании SV Development

– Количество сделок в этом году незначительно снизилось по сравнению с предыдущим. В то же время существенно сократились площади приобретаемого жилья. Наибольшим спросом пользуются квартиры до 50 кв. м. Кроме того, предложение жилья вдвое выше, чем в 2016-м. Это говорит о том, что рынок недвижимости перенасыщен. Сейчас можно наблюдать все признаки жесточайшего кризиса перепроизводства.

Почему снизился спрос на жилье? Все, кто хотел купить квартиры в прошлые годы, уже реализовали свои планы. Инвесторы же потеряли интерес к недвижимости. Сейчас выгоднее разместить средства на депозите, чем купить жилье.

Скажем, двушку на Троещине площадью 65 кв. м можно сдать максимум за 5 тыс. грн при ее стоимости – около $60 тыс., не считая расходов на ремонт. К сумме аренды нужно прибавить коммунальные платежи, а это еще около 3 тыс. грн. То есть затраты арендатора составят не менее 8 тыс. грн. При нынешнем состоянии экономики найдется немного людей, готовых снимать жилье на таких условиях. Посему при покупке квартиры с целью сдачи в аренду придется очень долго искать арендаторов. Кроме того, срок окупаемости такой инвестиции составит около 30 лет.

В то же время застройщики продолжают вводить в эксплуатацию новое жилье, тем самым раздувая пузырь на рынке недвижимости. Даже крупнейшие застройщики сдают дома, в которых продано не более 50% квартир.

В первом полугодии 2017 года застройщики ввели в эксплуатацию рекордный объем жилой недвижимости, что в 3,35 раза больше, чем за аналогичный период 2016-го. К каким последствиям это может привести?

Елена Биберова,
генеральный директор АН «Благовест»

– С ростом предложения на рынке первичной недвижимости и ценовой конкуренции среди застройщиков, часть потенциальных покупателей перейдет на этот рынок, это нормальный рыночный процесс.
Однако первичный рынок связан с определенными рисками по завершению строительства, подключению к коммуникациям, оформлению права собственности. Также в такой квартире «после строителей» требуется время на отделочные и ремонтные работы.

У вторичной недвижимости есть свои преимущества. Это готовое жилье, с полным пакетом документов, зачастую с неплохим ремонтом, в которое можно въезжать и жить сразу после покупки. Поэтому у вторичного жилья всегда будет свой покупатель. И в итоге все новое жилье со временем переходит на вторичный рынок. По наблюдениям наших специалистов, современные дома на вторичном рынке пользуются большим спросом покупателей.

Сергей Степаненко,
коммерческий директор компании SV Development

– Уже сейчас ни один дом не вводится в эксплуатацию вовремя. У застройщиков нет дополнительных источников финансирования кроме средств покупателей. И при низких продажах строительные компании вынуждены затягивать сдачу объектов.

Как, по вашим оценкам, изменятся цены на киевское жилье в этом году? Как долго будет продолжаться снижение цен?

Елена Биберова,
генеральный директор АН «Благовест»

– В течение 2017 года, с января по июнь, действительно наблюдалось незначительное снижение стоимости предложений (в рамках 5%). С июля цены остаются стабильными, а в осенний период даже есть небольшое повышение расценок. И до конца года снижение стоимости недвижимости точно не стоит ожидать, поскольку осень и предновогодний период являются самыми активными на рынке. По нашим наблюдениям, сейчас мы проходим ценовое дно.

Учитывая внешнеполитический проевропейский путь нашей страны и процессы экономического роста, которые сейчас отмечают специалисты, предпосылок для дальнейшего удешевления недвижимости нет. В этом году значительно увеличилось количество заявок в нашу компанию от иностранцев, которые ищут недвижимость как для бизнеса, так и для проживания в Киеве. Поэтому ни подтвердить снижение цен, ни прогнозировать их падение в ближайшем будущем мы не имеем оснований.

Сергей Степаненко,
коммерческий директор компании SV Development

– Застройщикам невыгодно держать квартиры у себя на балансе. Им проще их продать, предложив покупателям выгодные условия. Если раньше цена на уровне 15 тыс. грн/кв. м говорила о возможных проблемах у застройщика, то теперь на таких условиях продают квартиры надежные строительные компании.
В долларовом эквиваленте цены на жилье снижаются уже не первый год. На мой взгляд, сейчас реальная цена за квадратный метр в относительно новом доме – около $700.

В гривне цены уже долгое время остаются стабильными. Но я не исключаю, что квартиры подешевеют и в национальной валюте. Рынок недвижимости еще не достиг своего дна, хотя я не жду обвального спада.
Можно назвать хоть тысячу негативных факторов о ситуации на рынке жилья, но нет ни одного аргумента, свидетельствующего в пользу роста продаж и стоимости квадратных метров.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here