Всегда в цене

0
44

Всегда в цене

Как выбрать квартиру с максимально высокой ликвидностью, на которую всегда будет спрос

Киев – действительно европейская столица. Как и в остальных городах-миллионниках Европы, где кипит деловая жизнь, тут арендовать квартиру выгоднее, чем купить. Пока еще банки не думают о восстановлении ипотечного кредитования, а застройщики и риелторы не пришли к единым критериям качества жилья, оправдать инвестицию в киевское жилье едва ли возможно. Все-таки, воспрянуть рынку после шквального кризисного обвала нелегко. Игроки рынка недвижимости, ссылаясь на результаты собственных сделок, убеждают, что столичный рынок жилья уже пятый год подряд теряет в цене. И только единичные случаи доказывают, что покупка квартиры даже на спадающем рынке может оказаться в перспективе выгодной инвестицией.

Четыре года в минус

Кто купил жилье в Киеве лет эдак 4-5 назад, существенно проиграл против сегодняшних цен. С марта 2009 г., когда всего за месяц квартиры подешевели в два с половиной раза и далее каждый год теряли еще по $80-10 на каждом квадратном метре, малометражки и пентхаусы дешевели непропорционально. «Трехкомнатные квартиры упали в цене меньше, на 36,9% за период с 1 мая 2009 по 1 мая 2013 года, чем однокомнатные – 44,3% за тот же период, – комментирует Наталья Рева, аналитик портала Domik.net. – Вопрос, можно ли при этом считать трехкомнатные квартиры более ликвидными, учитывая, что их стоимость снизилась более чем на треть, остается открытым».
Но проиграли не все. За четыре последних года прибавляли в цене только некоторые квадраты на первичке. Увереннее остальных дорожали трехкомнатные квартиры в новостройках. По данным портала Domik.net, сейчас средняя стоимость квадрата в строящихся трешках – $1 467, тогда как четыре года назад цена была $1 411 – на 4% меньшей. Огромные площади всегда были в аутсайдерах, так что застройщики, дабы распродать «застоявшиеся метры», меньше всего делали на них ставку, да и строили 3- и 4-комнатных квартир немного. И когда вдруг разница в покупке квартиры площадью в два раза больше составляла всего-то пару-тройку тысяч условных единиц, конечно же, глупо выбирать квартиру с меньшим метражом.

Но единички, как и прежде, уходят первыми. Правда, они все еще дешевеют, за четыре последних года – почти на 6%. Почти вдвое больше подешевели двушки – на 11,5% (сейчас квадратный метр стоит в среднем $1 540 и $1 558 соответственно). В целом же за последние четыре года квадрат на первичке потерял в цене $255, и сегодня в среднем стоит $1 836.

Купить быстро продать

Квартиры в Киеве редко покупают спекулянты, желающие заработать на перепродаже. Разве что иногда на первичном рынке, в еще строящемся доме, где квадраты обязательно дорожают, как только дом введен в эксплуатацию и на квартиру оформлены документы в БТИ. В основном же, как свидетельствует статистика портала svdevelopment.com, сделки совершаются в пределах $100 тыс., и это покупки 1- и 2-комнатных квартир, преимущественно на вторичном рынке.
С одной стороны, у покупателя не так много денег, чтобы позволить себе роскошные апартаменты с прекрасными видами. С другой стороны, ценовой плинтус гостинок и самых дешевых квартир в принципе не опускается так низко, как у квартир большого метража. К тому же, время кризисной безысходности предоставляет покупателю неплохой выбор и возможность поторговаться: купить ли двушку в хрущевской пятиэтажке или в современной высотке выбрать улучшенной планировки единичку. В любом случае, придется делать ремонт, а вот со временем новая квартира будет меньше терять в цене, если рынок продолжит свое скольжение вниз, и быстрее увеличит свою стоимость при росте стоимости. Да и продать квартиру в новостройке, особенно сейчас, проще, нежели в доме, возведенном еще в прошлом веке.
«Быстрая продажа квартиры – это главный критерий ликвидности, – комментирует Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA RealEstate, – а быстро – это до одного месяца».

Перспектива инвестиции

Продать сейчас квартиру в столице не так уж и легко, если верить брокеру Наталье Карпинской. Сложнее всего убедить продавца торговаться. Ведь покупатель выбирает в сочетании цена-качество. И, как и раньше, наиболее всего будет цениться квартира в новом кирпичном доме, в районе с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой, можно без мебели и техники, но с аккуратным капитальным ремонтом.

Время кризисной безысходности предоставляет покупателю возможность поторговаться и неплохой выбор: купить ли двушку в хрущевской пятиэтажке или единичку улучшенной планировки в современной высотке

Как говорит Наталия Рева, именно квартиры в кирпичных новостройках можно считать наиболее ликвидными – сегодня это самый качественный тип жилья. И данные статистики это подтверждают: если в кирпичных дореволюционных домах цены на квартиры упали на 44,3% за четыре года, то в новостройках – лишь на 27%. «Однако ликвидность такой квартиры относительна, – говорит Наталия Рева, – и зависит от того, когда будет продаваться; через год цены могут кардинально измениться, причем как в сторону снижения цен, так и их роста».

Самые популярные и ликвидные квартиры Киева, согласно статистике компании ARPARealEstate, находятся в ценовом диапазоне $45-50 тыс. на вторичном рынке и до $60-80 тыс. на первичном. Т.е. в среднем – до $65 тыс. у.е. В количестве сделок на первичном рынке они не превышают 10%, а в количестве денег от общего объема продаж на рынке – около 20%.

По наблюдениям брокеров, каждая 10-я квартира в эконом-сегменте покупается с целью последующей сдачи в аренду или для дальнейшей перепродажи. Спрос невысок. Но при верном выборе покупка квартиры в новостройке с последующей сдачей ее в аренду может стать оправданной инвестицией. Арендная плата за единичку на вторичном рынке составляет порядка 4-5 тыс. грн. в месяц.

По мнению Михаила Артюхова,в ближайший год цены на квартиры в эконом-сегменте меняться не будут. «Если мы говорим о «первичке», до $80 тыс., то в перспективе трех-пяти лет цена на такие квартиры может корректироваться в сторону повышения – обжитые новостройки дороже, – комментирует эксперт, – цены на гостинки в этом же временном диапазоне вряд ли будут расти». А если подсчитать ренту 4-5 тыс. грн. / мес. за такую квартиру, то имеем до 12% годовых. «Такие квартиры необходимо рассматривать больше как способ сбережения финансов, – говорит Михаил Артюхов, – по сути, это безрисковая ставка, и сегодня редко какой банк даст инвестору аналогичную доходность, в то же время Фонд гарантирования вкладов компенсирует только 200 тыс. гривен, а остальная часть вклада подвержена риску в случае возникновения проблем у банка».

Когда оправдают себя инвестиции в киевское жилье

Квартира Аренда, $/мес. Средн. ст-сть квартиры, $ За сколько лет окупит себя инвестиция
1-комн. 513 72 000 12
2-комн. 694 112 300 13
3-комн. 830 179 300 18

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here