Воскрешение латифундиста: какое загородное жилье привлекательно для инвестиций

0
167

Latifundist_1

Многократно подешевевшая загородная недвижимость открывает возможности для поиска выгодного жилья: коттедж, дом или участок для постройки

Застывшую тишину на рынке загородного жилья время от времени неожиданно нарушают возгласы восторга. Кто-то сумел приобрести, выторговав значительную сумму, уютный дом. Кому-то удалось наконец-то продать участок. Настроения действительно разные, а прогнозы экспертов и вовсе непредсказуемые. Сохраняя оптимизм, некоторые девелоперы и строительные компании надеются на пусть и медленный, но уверенный рост продаж в некоторой временной перспективе. Оглядываясь на последние лет пять-шесть, другие эксперты настроены пессимистически: мол, инвестиции на рынке земли и загородного жилья не принесут ощутимой выгоды еще несколько лет.

Коттеджные городки

С тем как в столице дешевеют квартиры, растет надежда покупателя, мечтающего о загородном доме, приобрести его по весьма доступной цене. Тем более что бум строительства коттеджей и больших коттеджных городков, начинавшийся лет десять тому, внезапно оборвался в самом разгаре, и до сих пор рынок недвижимости в целом сохраняет тенденцию спада цен.

Сегодня в Киевской области насчитывается до полутора сотен коттеджных городков, но живут полной жизнью — с заселенными домами и самостоятельной инфраструктурой — лишь несколько. Практически все городки — в состоянии перманентного строительства: один дом где-то выстраивают за месяц, а где-то — за полгода. Девелоперские компании и застройщики, не имея достаточных капиталов на завершение давно начатых проектов, все же не намерены оставлять затеянное. Как отмечает Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development, земля, отведенная под коттеджный городок, — очень надежный актив, даже если она и не в собственности компании, а взята в долгосрочную аренду. Распродавая землю, компании достраивают городки подрядным способом, когда покупатель, выкупив прежде участок, через некоторое время инвестирует в строительство дома (в большинстве случаев — частями).

Такое вялотекущее развитие рынка отражает скорее замершее выжидание «лучших времен» застройщиками и девелоперами. Ведь сегодня совсем иные экономические условия по сравнению с теми временами, когда для своих проектов компании приобретали земельные наделы и возводили дома.

Это сейчас одна из главных причин, объясняющая престиж загородного жилья. «По стоимости дом в коттеджном городке экономкласса в пригороде сравним с квартирой в центре столицы, — констатирует факт Сергей Костецкий. — Сегодня скромный загородный коттедж можно относить к премиум-сегменту».

Именно экономсегмент — самый популярный в последние несколько лет, хоть спрос на рынке не то что невелик, а едва заметен. Менее сотни домов в месяц продается во всех коттеджных городках области. По наблюдениям компании SV Development, 68% потенциальных покупателей интересуются относительно недорогими предложениями, тогда как на рынке таких — лишь 53% из всего предложения. Причем это не только непроданные дома в построенных и еще строящихся городках, но и предусмотренные в проектах. Дом до
200 кв. м, участок до 12 соток — таков «предел желаний» сегодняшнего покупателя. По словам Дмитрия Власова, руководителя отдела маркетинга и продаж компании «Росичи», часто интересуются приобретением участка в 3-6 сотки — только чтобы поставить маленький домик, без дворика. Наиболее оптимальный выбор жилья в коттеджном городке, по мнению эксперта, с учетом необходимости оплачивать налог на недвижимость, — участок в восемь соток и дом площадью 100-150 квадратов с уютным двориком и местом для машины в гараже.

В коттеджном поселке недалеко от столицы, который строит ДСК «Росичи», можно приобрести за $48 тыс. коттедж в 87 квадратов на участке в восемь соток. Причем домовладение ограждено забором, стоят ворота и калитка, в доме нужно только завершить косметический ремонт — установлены даже балясины на лестнице с первого на второй этаж. На участке же необходимо пробурить скважину (просто нецелесообразно это делать, пока водой из скважины не станут пользоваться активно). За такие деньги в столице можно купить квартиру приблизительно такой же общей площади где-нибудь недалеко от метро, на массиве с хорошо организованной и уже работающей инфраструктурой.

Зато в сегменте бизнес-класса и элитного жилья в коттеджных поселках дефицита нет. Наоборот, там предложение превышает спрос в полтора-два раза. Ну а сделки вызывают неподдельное изумление. По словам Сергея Костецкого, в городках, позиционирующих себя в сегменте «элит» и «делюкс», за последние несколько лет не продалось ни одного дома. Роскошь особняков от 300 квадратов не привлекательна не столько из-за огромных площадей как дома, так и самого участка, сколько ввиду дорогого обслуживания в эксплуатации. Компании, управляющие коттеджными городками, не стесняются заявлять высокие тарифы на вывоз мусора и обслуживание коммуникаций. Плюс к этому — растущие тарифы на энергоносители, налоги на недвижимость. Все это отнюдь не на руку владельцам больших коттеджей в маленьких городках.

Kotedjnie_gorodky

Загородные дома

Как отмечают риелторы, сегодня потенциальный покупатель загородного жилья ищет в первую очередь удобную инфраструктуру. Кроме вопроса транспортного сообщения с городом, будущему домовладельцу важно, какие социальные блага цивилизации доступны: медицинские, школьные и дошкольные учреждения, магазины и пр. Да и какие соседи рядом — тоже не последний вопрос. Еще недавно это были те отличительные особенности, которыми подкупали коттеджные городки. Однако, как говорится, обещанного три года ждут. Сегодня нет ни одного завидного коттеджного городка, который бы мог похвастать в первую очередь инфраструктурой. Как отмечает Сергей Костецкий, заявленная инфраструктура коттеджных городков сейчас уже не кажется мифом — денег на ее создание и тем более на обслуживание в последующем у компаний просто нет. Да и учитывая небольшую численность населения в городках, детские сады и школы в них крайне нерентабельны, потому никто и не спешит их строить. Разве что небольшой магазин да точка обслуживания автомобилей. «Времена года не влияют на динамику цен, поскольку если раньше стоимость регулировалась балансом спроса и предложения, то на сегодняшний день — с учетом и так довольно низких цен на рынке — стоимость жилья определяется как себестоимость плюс минимальная норма доходности для застройщика, — комментирует Владимир Тимочко, управляющий директор по прямым инвестициям компании Dragon Capital. — Соответственно, вести продажи в ценовом уровне гораздо ниже нет смысла. Более того, я бы отметил, что цены на загородное жилье находятся на своем минимальном историческом уровне и в целом в ближайшее время начнут расти».

Потому-то свой выбор покупатель жилья за городом по-прежнему останавливает на домах в черте населенного пункта. Домо­владений продается в разы больше, чем коттеджей в городках. Пусть инфраструктура населенного пункта и неидеальна, однако самое необходимое доступно, и без всякой абонплаты, как в коттеджном городке. Только в мае 388 домовладений нашли своего хозяина, тогда как коттеджей в городках было продано лишь 42, а с начала года на рынке совершилось 134 сделки по покупке коттеджей в городках и приобретен 1221 частный дом.

Все сделки на рынке сосредоточены в экономсегменте. Как рассказывает частный риелтор Светлана Корниенко, часто покупатели ищут альтернативу городской квартире и с небольшой доплатой находят уютный двор, возможно, и сад, да еще и несколько квадратных метров полезной жилой площади. Конечно, за трехкомнатную на окраине столицы особняк в три этажа не купить. Но уютный домик в два этажа на три спальни, с гаражом и небольшой лужайкой найти можно.

«Последние шесть лет абсолютно обездвижен сегмент элитного жилья, инвестиции в такие проекты заведомо убыточны», — говорит Сергей Костецкий. Владельцы домов в несколько сотен квадратных метров сейчас много платят по счетам: и налог на недвижимость, и отопление.

«Покупатель весьма рационален и умеет просчитывать наперед свои затраты в будущем на обслуживание дома», — делится Светлана Корниенко. Фраза «Строил как для себя» в объявлениях сегодня не так искушает, как реальные квитанции оплаты счетов за газ и электричество. Учитывая, насколько большой выбор на рынке, можно не торопиться с покупкой дома. По опыту Светланы Корниенко, самые удачливые покупатели, имея терпение, присматривают несколько понравившихся им домов летом-осенью, а окончательное решение принимают зимой. Таким образом, можно оценить все плюсы и минусы выбранного объекта — от дизайна, месторасположения, инфраструктуры, соседей до качества постройки и энергоэффективности.

Zagorodnie_doma

Земельные участки

Ни коттедж в городке, ни частный дом, пусть он и построен с использованием новейших решений относительно энергоэффективности, не советуют сегодня приобретать в качестве инвестиций. «Сейчас инвестировать в покупку земли или загородной недвижимости неинтересно в принципе. Все, что покупалось в последние пять-шесть лет, продастся намного дешевле, чем ранее. Если приобретать сегодня, то в случае экономической стабильности и хоть сколь-нибудь малого развития лет через пять можно будет продать с каким-то небольшим процентом прибыли», — считает Сергей Костецкий.

Все эксперты едины во мнении, что наиболее оптимальный вариант в складывающихся обстоятельствах — выбирать участок земли под застройку и возводить дом своей мечты самостоятельно, обратившись в строительную компанию.

Сейчас есть два способа приобрести участок под застройку: в границах населенного пункта или в коттеджном городке.

В первом случае плюсов много: сделку можно оформить быстро, с покупателем можно торговаться. Впрочем, и риски известны: важно, чтобы участок был чист юридически, а также подходил по геодезическим характеристикам для возведения на нем желаемого дома. Хлопоты относительно строительства можно передать строительной компании (которую тоже предстоит выбирать придирчиво). Например, в ДСК «Росичи» готовы за два-три месяца возвести дом на любом участке по одному из предлагаемых типовых проектов. Чем больше площадь дома, тем ниже цена за квадратный метр, которая фиксируется в долларах: $250-350/кв. м. Дом строится из сэндвич-панелей, утепленных и оштукатуренных на производстве; его стандартная комплектация — канализация, разведенная по дому электрика и другие коммуникации. В нем предусматривается водяное отопление полов первого этажа и установка электро- или твердотопливного котла. Так что о том, есть ли газ на участке, не стоит беспокоиться. И это существенно удешевляет не только само строительство, но и покупку земельного участка (подвести газ к участку и подключить его для полного функционирования дома — самое дорогое удовольствие).

Выбрать собственный проект для дома и найти своих подрядчиков для его строительства можно и в случае покупки участка в коттеджном городке. С одной стороны, этот способ менее рискованный, по крайней мере, можно быть уверенным в юридической чистоте сделки. Но с другой — более затратный, поскольку многие коттеджные городки автоматически взимают плату за обслуживание коммуникаций и охрану.

На самом деле цены на земельные участки сейчас весьма привлекательны. Хотя сложить цену участку под застройку нелегко. Традиционно просят больше денег за те наделы, что выходят к водоему, расположены в живописных местах, на опушке леса. Топографическое расположение относительно дорог тоже ценится: чем лучше подъезд к участку, тем выше цена. И конечно, в стоимости участка учитывается, подведены ли к нему коммуникации. Причем это замечание касается как участков в границах населенных пунктов, так и в коттеджных городках. Однако при самых положительных характеристиках — удачный ландшафт, отличный подъезд, идеальное окружение, максимально близкое расположение к городу, подведены ли все коммуникации, в наличии все документы — покупать по цене более $2 тыс./сотка, по мнению Сергея Костецкого, не стоит.

Радиус цены относительно столицы определить трудно. Можно найти сотку за $500 и в 5 км от столицы, а можно — и в три раза дороже в 50 км. Например, в коттеджном городке у п. Гора (Бориспольское направление) можно купить участок в шесть соток с коммуникациями за $9 тыс., т. е. $1,5 тыс./сотка. А в округе есть частные предложения в полтора-два раза дешевле. Статистика такова, что в среднем, при равных характеристиках, участок в коттеджном городке будет стоить дороже процентов на пятьдесят, чем в населенном пункте. «Задавшись поиском, можно найти и участок получше, — уверяет Дмитрий Власов, — в более интересном месте, чем предлагают коттеджные городки». Остается только определить собственные приоритеты: задешево купить или жить в комфортной инфраструктуре.

Zemelnie_uchastki


Samuseva

Оксана Самусева,

коммерческий директор компании «Золотые ворота»

Ваша компания реализовала три проекта по коттеджному строительству – «Золотые ворота» в Козине, «Альпийка» в Ходосовке и «Конык» в Киеве. И они все заселены и «живут», в чем причина успеха?

— Главная причина нашего успеха кроется не в том, что мы реализовали три проекта по коттеджному строительству, а в том, что мы создали новые условия и стиль жизни для многих украинцев. Во время того как другие создавали дома, мы создавали предпосылки для изменения сознания, ментальности, кода, — через качественный скачок в условиях жизни.

Наша миссия и на сегодня актуальна и жива: меняются потребности клиентов, меняются проблемы, которые нужно решать, а вместе с ними меняемся и мы, наше предложение, условия, окружение. Это и обеспечивает совместное успешное движение вперед и навстречу.

Какие потребности своих клиентов вы на сегодняшний день можете удовлетворить?

— Во-первых, потребность в эмоциональном участии в создании своего гнезда. Мы даем возможность участвовать как в создании архитектуры, так и во внутреннем обустройстве уже готового дома. Для создания комфортных условий мы предлагаем полный спектр возможностей для проектирования архитектуры, пространства дома и участка, для эксплуатации и многое другое.

Во-вторых, мы готовы удовлетворить требовательный вкус клиентов, желающих получить все и сразу, здесь и сейчас: 25-летний опыт мы использовали для создания практичных, эргономичных, современных условий для жизни. «Заходи и живи». Уверена, вам ничего не захочется поменять!

В-третьих, мы создали среду. И предлагаем вам стать ее частью и ее созидательным элементом. Среда единомышленников, среда комфорта, среда заботы.

Какие у вашей компании планы по развитию?

— Мы все также двигаемся в направлении, заданном много лет назад, но с новыми идеями, обновленным разумом и сердцем.

Совсем скоро будем готовы презентовать продукт Quadro, невероятные условия для жизни семьи на берегу реки и заповедника, в пяти минутах от центра города, с уровнем сервиса 5*. Мы возьмем на себя все заботы клиента: уборку, смену постельного белья, закупки, текущий ремонт, уход за озеленением; обеспечим консьерж-сервис и экстренную помощь в любых вопросах; организуем досуг и соседские party.

Дома с четырьмя спальнями, с интерьерами от ведущих украинских декораторов, без газа, экономичные в обслуживании, соответствующие мировым стандартам качества и энергоэффективности, сделаны с большой любовью и заботой. Доступны для долгосрочной аренды.


ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here