Каким застройщикам доверяют на рынке и почему

0
86

Zastroyschiki

Кредит доверия – самый дорогой, в прямом и переносном смысле этого слова. По нему никогда не выплатить всех процентов. Однако из него можно извлечь спасительные ресурсы в кризисные времена

Именно кредит доверия, выдаваемый жаждущими обзавестись собственным жильем, уже не первый год спасает рынок первичной недвижимости от полного коллапса, вероятность которого так очевидна сегодня всем посвященным в настоящее положение дел застройщиков, причем всех без исключения. Сделок по покупке квартиры на первичном рынке заключается нынче не меньше, чем на вторичном, а в какие-то месяцы — и больше. Чаще всего доверяют компаниям, в репутации которых не сомневаются много лет, скажем, «Киевгорстрой», «Укрбуд», «Интергал-Буд». И хотя каждый покупатель строящихся квадратных метров отдает себе отчет в том, насколько рискует – либо пан, либо пропал, — немногим более половины всех денег рынка недвижимости оборачиваются на первичке. А как же, ведь там и жилье поновее, и планировки получше, а главное – цены пониже, чем на вторичке, в уже давно обжитых домах, часто «морально» устаревших или неоправданно переоцененных.

На давно наболевший вопрос застройщики всегда спешили ответить, много лет стремясь выстраивать миллионы квадратных метров. И сейчас торопятся заполучить «новый кредитный транш», обещая скидки при полной оплате еще строящейся квартиры, снижая стоимость квадратного метра, хвастаясь в конце концов в рекламе: мол, строили, строим и будем строить. Некоторые логотипы компаний-застройщиков успели замылить глаза потенциальному покупателю. Несколько названий строительных компаний уже многие годы остаются на слуху. Но действительно ли оправдано наше доверие к ним?

О том, репутацию каких из строительных компаний можно расценивать действительно как хорошую и по каким критериям оценивать надежность застройщика, рассуждают независимые эксперты, девелопер, риелтор и юрист.

«На рынке наблюдается очередное надувание пузыря, и какими будут его последствия — неизвестно»

Сергей Костецкий, эксперт консалтинговой компании SV Development:

— Сейчас настолько велико напряжение на рынке, все чего-то ждут, и те факторы, которые принимались во внимание раньше: количество построенных домов и их качество, сколько лет работает компания — нисколько не гарантируют того, что дом будет достроен, и никак не влияют на исход выбора.

Моя рекомендация для тех, кто все же решается инвестировать в строящееся жилье: выбирать те дома, которые находятся на последней стадии строительства. Впрочем, и некогда весьма надежные компании-застройщики прибегают сейчас к своеобразной хитрости, когда объект уже практически достроен, но средств недостаточно. Раньше компания могла перекредитоваться в банке, у инвестора, но сейчас таких возможностей нет. На объект в стадии завершения строительства цены уже высоки, и конечный покупатель неохотно инвестирует в него. Тогда начинается строительство нового объекта, и по минимальным ценам распродаются квартиры еще на этапе фундамента. А деньги эти идут на достройку других объектов.

Кроме того, важно обращать внимание на интенсивность строительства. Если раньше, до 2009 года, на возведение дома отводилось полтора-два года, то сейчас эти сроки увеличились почти вдвое. И если в кризисные 2008-2009 гг. застройщики просто замораживали стройку, то сегодня поступают хитрее: оставляют на объекте вместо сотни рабочих всего лишь десять, создавая видимость строительства.

Еще один способ убедиться в надежности строительной компании: посмотреть отзывы инвесторов на форумах в интернете, покупателей квартир в домах, уже построенных тем или иным застройщиком.

Из-за отсутствия спроса застройщики вынуждены продавать квартиры практически по себестоимости

Однако подчеркну: сегодня ни один застройщик не осмеливается давать 100% гарантии, что дом будет построен, да еще и в обозначенные сроки. Пока ситуация в стране — политическая, экономическая — более-менее стабильна, серьезных угроз нет. Но если вдруг какие катаклизмы, которые обычно случаются внезапно, то, как и в банковской системе, может случиться оказия не с одной компанией-застройщиком. На рынке наблюдается очередное надувание пузыря, и какими будут его последствия — неизвестно. Настораживает то обстоятельство, что половина домов, строительство которых уже завершено, не заселены (даже у застройщиков с хорошей репутацией). В то же время, в пик роста рынка, во время активных покупок, к концу 2008 года, было введено в эксплуатацию миллион квадратных метров жилья. И такое же количество жилья сдано в прошлом 2015 году. Из-за отсутствия спроса застройщики вынуждены продавать квартиры практически по себестоимости. Если еще восемь лет назад рентабельность была порядка 300%, то сейчас она составляет около 20-30% (при инфляции более 40%). Конкуренция на первичном рынке – не в качестве, а в цене на жилье.

Можно сказать, что сейчас на рынке остаются так или иначе надежные компании. 80% ненадежных застройщиков уже давно обанкротились и ушли с рынка. Те компании, которые строят с 2009 года, потихоньку достраивают дома, громких скандалов не было. Однако фактор надежности компании относителен, потому что у всех без исключения есть свои финансовые проблемы. И каким образом компания их решает, не всегда известно. Можно сказать, что сегодня все компании ненадежные. Думаю, если даже у одной из самых надежных ранее компаний возникнут проблемы несколько серьезнее, чем у других, никто не бросится ей помогать, никто не будет тратить свои капиталы на спасение убыточного бизнеса. Примером тому может служить банковский сектор. Компанию проще обанкротить, чем спасти. К сожалению, таковы наши реалии. Если бы какая-то компания-застройщик, испытывая трудности, получила поддержку от собственника, сумела привлечь инвестора и таким образом решить временные проблемы, тогда можно было бы утверждать обратное. Но таких примеров у нас, увы, нет. Обратный пример – жилой комплекс «Коцюбинское», в котором застройщик, продав половину квартир, обанкротился, а новая компания, приобретя дома вместе с жильцами, договоры с прежним застройщиком о продаже квартир не признает. Хотя новый собственник аффилирован предыдущим застройщиком. И если произойдут какие-то катаклизмы, то, скорее всего, застройщики просто оставят начатое строительство, нежели реализуют объекты по себестоимости; проще согласиться на банкротство компании.

Инвестирование на первичном рынке всегда было связано с риском, сейчас он стал весьма острым: повезет – не повезет.

«Инвестиция в недвижимость – это бизнес, а не покупка квартиры»

Наталия Наумец, генеральный директор ООО «Консультационный центр недвижимости»:

— Инвестировать в первичную недвижимость небезопасно, тем более сегодня. Но несмотря на это, более половины денег находится именно на первичном рынке, то есть больше сделок заключается с застройщиком, нежели с владельцем квартиры на вторичном рынке. Покупают квартиры у всех застройщиков. Чаще – у частных застройщиков за пределами Киева, потому что там цены несколько ниже, чем в столице. Но говорить о надежности этих компаний можно только гипотетически — уж как получится, как сложатся отношения компании и местных властей. Например, местными властями в Гостомеле вынесено решение о сносе двух новостроек.

Не менее рискованно покупать и в столице. Многие все еще помнят «Элита-Центр». Есть в Киеве дома, оставленные строителями много лет назад; эти долгострои достраивать нельзя. Как, например, жилищный комплекс на Троещине, который уже нет смысла завершать, поскольку строительство было просто заброшено и не законсервировано, как положено.

Столичных застройщиков сейчас спасает репутация, сложившаяся много лет назад. Хотя риски сегодня одинаковы для всех компаний-застройщиков. Одно из двух: дом либо достроится, либо нет. Все без исключения зависят от внешних экономических обстоятельств. Люди, решающиеся на покупку квартиры на первичном рынке, скорее не столько думают о надежности компании, сколько полагаются на ее репутацию. Все же квадратный метр от застройщика дешевле, чем на вторичном рынке. А оправданием тому, что даже если и запаздывает застройщик со сдачей дома, служат уже сданные объекты. Хотя сданный в прошлом году дом – не аргумент в пользу строящегося и заявленного к сдаче в следующем году объекта.

Более-менее надежным застройщиком можно считать компанию «Киевгорстрой». Просто потому, что у нее много ресурсов, за счет которых даже в кризис ей удается выдерживать свои обязательства перед инвесторами-покупателями квартир. Да, бывают задержки со сдачей объектов, как и у всех компаний на рынке. Однако стоящих годами недостроев у компании нет. Всегда строила и сдавала в эксплуатацию свои дома и компания ТММ.

Инвестиция в недвижимость – это бизнес, а не покупка квартиры. Бизнес в нашей стране может быть сверхприбыльным, а может и не состояться. При выборе бизнес-партнера, конечно, каждый из нас думает о его добропорядочности, о его репутации в целом. Однако какими бы исключительными ни были рекомендации, даже самая высокая репутация партнера не может гарантировать исхода вашего с ним партнерства. И уж тем более от его репутации не зависит, насколько положительным будет исход партнерства, насколько бизнес окажется выгодным и прибыльным.

«Если застройщик изначально является проблемным и неблагонадежным, то и взять с такой компании в итоге, возможно, будет нечего»

Александр Григорчук, партнер юридической компании Global Law:

— Рассматривать при покупке квартиры на первичном рынке чисто юридическую сторону вопроса давно не приходится. Помимо изучения договоров и разрешительных документов, мы просим клиентов, прежде всего, обращать внимание на репутацию самого застройщика. Ведь наличие должным образом оформленных разрешительных документов на постройку дома и грамотно составленных с застройщиком договоров на покупку квартиры вовсе не залог того, что дом будет достроен, а клиент получит свои долгожданные квадратные метры.

Если застройщик изначально является проблемным и неблагона­дежным, то и взять с такой компании в итоге, возможно, будет нечего. Потому и приходится сейчас учитывать всё больше именно репутационных факторов. Таких, например, как количество успешно реализованных застройщиком проектов. Были ли у компании-застройщика проблемы с постройкой и сдачей домов. Есть ли у застройщика долгостроящиеся объекты и т. д. На наличие судебных споров и разбирательств стоит обратить отдельное внимание. Их большое количество явно не сулит ничего хорошего.

Проверить все эти нюансы при большом желании можно и самому, достаточно посидеть пару-тройку часов в интернете — ресурсов с отзывами о застройщиках сейчас более чем достаточно: блоги и форумы жильцов и инвесторов жилищных комплексов, их группы в социальных сетях.

Что касается официальных источников — государственных реестров, то почти все они на сегодняшний день уже общедоступны. Скажем, Реестр судебных решений или тот же Реестр юридических и физических лиц-предпринимателей. Наличие у застройщика разрешительных документов на строительство дома, к примеру, можно проверить на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции.


ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here