Чем кварира в пригороде лучше столичного жилья

0
107

Чем кварира в пригороде лучше столичного жилья

Могут ли квартиры в спутниках столицы составить конкуренцию киевским квадратам

Упорно удерживая планку «минимум $50 тыс. за квартиру», Киев теряет покупателей, рассчитывающих на качественное жилье. Будущих новоселов интересует не только профессионализм застройщика и внешний вид апартаментов. Им важна развитая инфраструктура, возможность быстро и удобно добираться на работу, а также условия для проведения уик-энда. И все чаще жилье в пригороде выигрывает перед столичным. Чтобы убедиться в этом, мы сравнили предложения в Киеве и ближайших городах, специально выбирая для большего контраста вторичный рынок столичного жилья и первичный в пригороде в самой низшей ценовой категории.


Что продают

Как говорит знакомый риелтор, киевские малометражки и гостинки всегда были и будут в цене. Несмотря на существенно упавший спрос, продавцы самого дешевого жилья не спешат снижать цены, мол, все равно покупателям деваться некуда, если срочно нужна крыша над головой. Их неуступчивость подтверждает статистика, согласно которой уже не первый год цены на двушки и трешки падают куда решительнее, чем на единички. Еще осенью 2007 г. за одну и ту же сумму можно было купить довольно приличную двушку или же две средненьких единички. Нынче же, если потрудиться поискать и поторговаться, то в одну и ту же цену обойдутся приличная единичка и требующая ремонта двушка.

«Из года в год спрос на однокомнатные квартиры практически не меняется, – комментирует брокер Наталия Карпинская, – и это позволяет продавцам удерживать цены. Однако найти комфортную квартиру, в хорошем доме, в микрорайоне с развитой инфраструктурой и транспортным сообщением с каждым годом становится все сложнее». А, следовательно, и качество предложения на рынке столичных квартир по самой низкой цене оставляет желать лучшего. Если десять лет назад покупка однокомнатной квартиры в столице рассматривалась как инвестиция (способ выгодного вложения денег, вариант спекулятивного заработка – цены ведь росли и обещали неплохой куш), то последние лет пять преимущественное большинство единичек покупается для решения банального «квартирного вопроса». Как утверждают многие риелторы, предложение на рынке квартир уже давно не в пользу однокомнатных.

5 самых дешевых
квартир столицы

Похоже, недалек тот час, когда в объявлениях о продаже квартир все чаще будет встречаться сумма в 20-30 тыс. условных единиц. И даже за такую сумму квартиры не сразу найдут своих покупателей. Собственно, уже встречаются объявления в такой ценовой категории. Правда, трудно назвать комфортной квартирой гостинку с 6-метровой кухонькой и 14-метровой комнатушкой. Еще хотя бы половина от этого метража – и цена за квартиру вдвое выше.

Впрочем, нынешняя цена в объявлениях о продаже квартир, как комментирует брокер Наталия, в большинстве случаев «устаревшая». Некоторые продавались еще год назад, а то и больше. Как правило, цены в таком случае указаны в долларах. Но если владелец квартиры заинтересован в том, чтобы действительно продать квартиру, тогда ее стоимость уже откоррелирована и указана в гривне. Таких квартир в столице немного. И хотя их стоимость подбирается к полумиллиону гривен, в долларах она уже ниже $40 тыс. – своеобразной отметки, которая несколько последних лет служила ценовым порогом на рынке жилья.

В радиусе 30 км от столицы настоящий
строительный бум. Кажется, здесь строят
больше, чем в Киеве

Обычно по таким ценам предлагают если не гостинку, то старую хрущовку скромных размеров, но с застекленным балконом. В большинстве случаев – квартира на первом или последнем этаже. Большая редкость, когда такое жилье продается с ремонтом.

Все квартиры низшей ценовой категории расположены в давно обжитых домах, во дворах которых много зелени и мало шума. Ближайший магазин с продуктами – малогаббаритный гастрономчик. До ближайшего метро – несколько остановок на маршрутке или минут 15-30 пешком. И чтобы к центру города добраться, понадобиться немногим более получаса.

почем продает пригород

Практически за то же время – каких-то минут 30-50 – можно оказаться в центре города, отправившись сначала на маршрутке и затем на метро либо же просто на электричке из пригорода. В радиусе 30 км от столицы настоящий строительный бум. Кажется, здесь строят больше, чем в Киеве. Предложения застройщиков настолько разнообразны, что легко забываешь о цене. Тем не менее, для чистоты эксперимента, рассматривались квартиры в самом низшем ценовом диапазоне.

К слову, застройщики пригорода, как один, держат цену в гривне. В большинстве случаев она такая же, как и весной этого года.

В пределах 320-440 тыс. грн. в новостройках пригорода очень легко найти квартиру площадью, равной киевской хрущевке на окраине. Нашлись и свеженькие квартирки «гостиничного» метража – 21-28 кв. м;
однако стоят такие в два раза меньше, порядка 210-250 тыс. грн.

Получается, что на один жилой квадрат в старом доме столицы приходится полтора-два квадрата в новостройке пригорода (чем дальше от столицы, тем дешевле жилье).

По уровню комфорта столичная вторичка, безспорно, аутсайдер. И не только из-за планировок. Новые квартиры в столице все чаще с автономным отоплением, тогда как в пригороде – это один из главных козырей. Скажем, в жилищном комплексе «Ясный» используют термо-активные адаптивные строительные системы (ТААСС), позволяющие снизить не только инвестиционные затраты, а, соответственно, и себестоимость квадратного метра, но и эксплуатационные затраты в дальнейшем.

О комфорте жизни в новых жилищных комплексах пригорода спорить не приходится. Все обещают собственную инфраструктуру: магазины, аптеки, парикмахерские и другие прелести сферы услуг, а также детсады и школы. В некоторых, где первые секции уже введены в эксплуатацию и даже заселены, действительно есть какая-то инфраструктура. Но если вдруг новостройка одна, как перст, на отшибе населенного пункта, то вполне вероятно, что все обещания ограничатся одним гастрономчиком на первом этаже дома. Например, жилищный комплекс «Щасливий» на Петропавловской Борщаговке (да-факто – окраинный микрорайон Киева, де-юре – поселок Киево-Святошинского района) представлен уже несколькими домами. Некоторые уже заселены. В 2015-ом планируется ввести в эксплуатацию пятую секцию, а в 2016-ом – шестую. Здесь уже работают и магазины, детский сад. Ну а до Киева рукой подать – всего 400 м, что видно и по цене квадратного метра.

А вот стоимость квадрата в комплексе «Вишнева оселя» почти вполовину ниже – тут только заливают фундамент. Как известно, стоимость квадрата напрямую зависит от количества выстроенных этажей.


Какую квартиру можно купить
в новостройках пригорода.
Кликни здесь

Lightbox Image

Какую квартиру можно купить
в новостройках пригорода

Название ЖК застройщик / девелопер Ввод в эксплуатацию Стоимость, грн./кв. м Площадь квартир, кв. м Местоположение
1-комн. 2-комн. 3-комн. 4*/5-комн.
Киево-Святошинский район
Львовский Building Design Company 2014 от 8200 34-48 52-69 от 80 : с. Петропавловская Борщаговка
Ворзель Парк АН вКвартире 2014-2016 5500-7300 от 36 от 65 : : пгт. Ворзель
Сосновый двор АН Партнер 2015 6800-10000 от 36 от 55 от 100 от 118* г. Ирпень
Місто Сад DCG 2014 4500-5290 от 39 от 62 от 79 : с. Белогородка
Бучанский Будрегионинвест 2015 6500-7200 от 36 от 52 : : г. Гостомель
Щасливий на Петропавлівці НоваБудова 2014-2016 9000-12000 от 46 от 63 от 78 : с.Петропавловская Борщаговка
Вишнева оселя Вишнева оселя 2015 от 7300 от 40 от 46 : : г. Вишневое
Бориспольский район
Country House УКРБУД 2014 6300- 8000 от 43 от 72 от 85 от 140 с. Гора
Щасливі Проліски ОК «Моє Житло» 2014-2015 8390-8890 от 43 от 55 от 99 : г. Борисполь
Вышгородский район
Смарагдове місто Профрембуд 2014-2015 6400-8000 : : от 94 от 119* с. Новые Петровцы
Ярославичи ДБК-4 2014-2015 7500 : от 72 : : г. Вышгород
Киевские Зори ОК Горизонт сервис 2015 8500-9400 от 34 от 57 от 72 от 118 г. Вышгород
Обуховский район
Stugna House Банк «Аркада» 2014-2015 от 7000 от 35 от 61 от 81 : г. Украинка
Новая Ходосовка AVM Group 2014-2015 5850-7000 от 26 от 57 : : с. Ходосовка
Чистые Сосны Укржитлоинвест 2014-2015 от 7000 от 35 от 61 от 81 : г. Украинка

Как продают

Практически в каждом жилом комплексе, строящемся в пригороде, квартиру можно купить в рассрочку. Условия разные. Кто с процентами, кто без. Обычно срок рассрочки зависит от степени введения жилищного комплекса в эксплуатацию. Собственно, к окончанию строительства дома (реже – всего комплекса целиком) квадратные метры должны быть оплачены полностью. Так что у покупателя в запасе от нескольких месяцев до полутора лет. Ну а если кто готов оплатить квартиру сразу, то может надеяться на скидку до 10%, хотя чаще всего щедрость застройщика ограничивается 5-7%.

Когда дом введен в эксплуатацию и на руки выдаются документы о собственности, то расчет происходит по полной стоимости. Рассрочку могут позволить себе разве что те застройщики, в чьих планах еще как минимум две секции, а сдача всего комплекса планируется через полтора-два года. Правда, и цена квадратного метра в уже готовых домах будет повыше, чем в тех, под которые еще только заливают фундамент.

Никаких вариантов отсрочки платежа нет, если покупать жилье на вторичном рынке. В этом случае расчет прост: в день подписания договора купли-продажи у нотариуса вся сумма из банковского счета покупателя должна поступить на банковский счет продавца квартиры. Возможные скидки – вопрос торга, который решается до заключения сделки.

Вторичный рынок в Киеве

Район Описание квартиры Цена
Соломенский р-н Гостинка, 1/9 кирп., 14/8/4, телефон, с/у совм., душ, евроокно, ламинат, гранитная плитка, жалюзи, решетки, бронедверь $21 500
Оболонский р-н 9/9к, 21.5/12.5/3.5, с/у совм., без балкона, жилое состояние, развитая инфраструктура, «чистая» продажа $25 000
Оболонский р-н 9/9. 21,3/12,5/5,2. В жилом состоянии, очень уютная, балкон застеклен, паркет. Чистое парадное 340 000 грн.
Святошинский р-н,
ст. м. «Житомирская»
Гостинка кирпичная, 8/9, 28/16/6, состояние жилое, душ-поддон, ниша, лоджия застеклена, бронедверь, шкаф-купе 376 000 грн.
Днепровский р-н 5/5 кирпич, 33/17/7 кв.м, отличное состояние, теплая, потолки 2,8м, уютная, застекленный балкон 384 000 грн.
Голосеевский р-н,
ст. м. «Демеевская»
Кирпич 1978 г. 21/12/5 кв.м. Балкон, ванна.
Документы в порядке
390 000 грн.
Деснянский р-н,
ст.м. «Лесная»
6/9, 21.5/11/5, балкон застеклен, счетчики воды, жилое состояние, через дорогу лес, свободна, «чистая» продажа $31 700
Днепровский р-н,
ст. м. «Черниговская»
1 (высокий) /5 кирп., 46/30/6,5, комнаты смежные, балкон с погребом, паркет, требует ремонта, чистое парадное 416 000 грн.
Голосеевский р-н 1-комн. после капитального ремонта (евроремонт), санузел раздельный, балкон застеклен, вообщем — заходи и живи 444 000 грн.
Шевченковский, р-н, ст.м. «Дорогожичи» 7/9 кирп., гостинка, 21/11.7/4.4, с/у совм., без балкона, хорошее жилое состояние 448 000 грн.
Подольский р-н 6/9 п, 34.5/18.5/7, с/у совм., ванна, балкон застеклен, жилое состояние, развитая инфраструктура, «чистая» продажа $37 000

Андрей Зленый,

жилищно-строительный обслуживающий кооператив «ЖСК Строительное объединение -3»

Перед потенциальными покупателями жилья нередко возникает вопрос, какую недвижимость выбрать – в столице поскромнее, или за те же деньги в пригороде, но большего метража. Что, на ваш взгляд, предпочтительнее?

– Цена зависит от качества. Себестоимость, а значит, и цена, зависят от вложенных средств. Кроме того, на цену влияет конъюнктура рынка (спрос/предложение). Спрос на хорошее место в пригороде может быть выше, чем на плохое в городе. Каждый покупатель решает для себя, что выбрать: престиж (город) или комфорт (квартира больше и лучше за те же деньги в пригороде). Я давно переселился из Киева в пригород, и когда дела зовут в столицу, еду неохотно! Хотя ехать от нас 7 минут на машине, 15 – на маршрутке!

Некоторые районы Киева не располагают хорошей транспортной инфраструктурой, например, нет метро или на дорогах постоянные пробки. Может ли этот недостаток столичных массивов усилить преимущества пригородного жилья, лишенного подобных проблем?

– Преимущества усиливает наличие транспорта и инфраструктуры , а не отсутствие её где-то в другом месте! Хотя, конечно, люди сравнивают и делают выбор в нашу пользу.

Нередко бывает так, что в пригороде возводят новые дома, но при этом совершенно не заботятся об инфраструктуре. Нет новых школ, садиков, магазинов и т.д. Как решена эта проблема в вашем комплексе?

– На территории комплекса находятся библиотека, салон красоты, сквер, парковка, подстанция скорой медицинской помощи, поликлиника, два продуктовых, хозяйственный, автомагазины, супермаркет, «новая почта», кафе. Рядом расположены рестораны «Козачок» и «Царьград». До остановки общественного транспорта 130 метров, до озера – 800, до леса – 400. Что касается школы и детсада – до них одна остановка на маршрутке, ходит школьный автобус для детей. Приглашаю посетить наш комплекс и увидеть всё своими глазами.

Кто будет обслуживать дома в вашем комплексе? Как велика будет стоимость услуг ЖЭКа?

– Функцию ЖЕКа выполняет наш кооператив, квартплата составляет
2,80 грн./м2. Счет за коммунальные услуги в заселенных домах для однокомнатной квартиры – не более 300 грн. в месяц.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here