Стоит ли покупать квартиру «бесплатно»

0
85

Стоит ли покупать квартиру

Плюсы и минусы приобретения жилья по договору дарения

Чтобы подарить квартиру, совершенно не обязательны чистые намерения и высокие побуждения. Сделать «сюрприз» можно и вполне по корыстным соображениям. Кто-то желает избежать курсовых потерь при заключении сделки, кто-то пытается уменьшить сумму налога или вовсе не платить его, кто-то стремится сохранить в тайне цену приобретения. Чем может быть оправдан такой выбор, и какие риски стоят за ним?


Правильный выбор

Слухи о том, что с меньшей суетой купить квартиру можно по договору дарения, стали распространяться после введения запрета на наличные расчеты свыше 150 тыс. грн. Однако, как признаются и риелторы, и нотариусы, за последний год дарить квартиры не стали чаще, чем когда-либо раньше. Хотя покупателей, старающихся убедить нотариуса и риелтора оформить сделку по договору дарения, действительно стало больше. Основная причина в том, что совершая сделку непосредственно по договору купли-продажи, расчет покупателя с продавцом проходит через кассу банка. А это означает «засветить» свои расходы или приобретение, что нежелательно, либо придется смириться с потерями на обмене валюты на гривны.

«Важно выяснить детали, которые заставляют покупателя принимать такое решение, – объясняет Наталия Наумец, генеральный директор ООО «Консультационный центр недвижимости», – и еще более важно – разъяснить все риски такого решения, потому что в большинстве случаев сделку можно будет признать мнимой».

Единственная ситуация, которая не вызывает сомнений у нотариуса, – когда один родственник хочет подарить квартиру другому. Но и в этом случае, как много раз убеждалась на практике Наталия Наумец, есть множество нюансов, которые, если их игнорировать, в будущем могут поставить договор дарения под сомнение. Чтобы избежать всякого рода «неприятностей», важно составлять правильно договор и в дополнение, может быть, подписать еще документы. Например, согласие всех детей на то, что родитель дарит квартиру только одному из них, и никто не предъявит к этому претензий даже через время. Наименее хлопотно дарение квартиры между прямыми родственниками. А вот если уже вторая-третья степень родства, то без дополнительных документов со временем договор дарения может быть оспорен (как, впрочем, и любой другой).

Совсем иная ситуация, когда квартира по договору дарения передается человеку, абсолютно не связанному родственными узами с дарителем. Здесь и возникает множество «зачем?» и «почему?».

Уйти от налогов

Независимо от того, какой договор заключать – купли-продажи или дарения, услуги нотариуса и оценку квартиры специалистами все равно придется оплатить. Но сумма налогов окажется несколько разной.

«Налог на доходы физических лиц может оплачиваться и в случае подписания договора дарения, и в случае подписания договора купли-продажи, – объясняет Александр Григорчук, партнер юридической компании Global Law, – и не всегда сумма налогов по договору дарения будет меньшей, чем в случае купли-продажи».

Обязательный платеж в размере 1% от суммы сделки – как сбор на обязательное государственное пенсионное страхование – удерживается при оформлении сделки по договору купли-продажи. При оформлении договора дарения такого сбора нет. Зато, если квартиру «дарят» не членам семьи, то придется уплатить 5% как налог на доходы физлиц. В случае с договором купли-продажи эти проценты уплачивают те, кто продает имущество больше одного раза в год. Зато для тех, кто продает имущество впервые за год, ставка подоходного налога 0%, при условии, что такое имущество принадлежит продавцу более 3 лет или было получено им в наследство. А по договору дарения нулевая ставка подоходного налога действует только для членов семьи первой ступени родства (муж – жена, родители – дети). В противном случае – те же 5% подоходного налога должен будет уплатить тот, кто получает квартиру в подарок.

«Если участники сделки друг другу не приходятся родственниками, – говорит Александр Григорчук, – то сэкономить, подписывая договор дарения, можно разве что на 1% сбора обязательного государственного пенсионного страхования и комиссиях банка».

Сэкономить на комиссиях

Размер банковских комиссий хоть и не велик – процентов 0,5-2, – а впечатляет. Но стоит всегда вчитываться в примечания. В банках существуют ограничения на размер комиссий при переводе денег со счета на счет: «не менее 200, но не более 1 000 гривен».

Зато при расчете через банк у покупателя всегда остается на руках доказательство оплаты сделки – банковская квитанция. И сумма, указанная в ней, обычно указывается и в договоре купли-продажи.

Тогда как в договоре дарения будет указана стоимость объекта дарения. Т.е. сумма, которую укажет в справке оценщик.

Скрыть реальную стоимость сделки

Будь-то договор дарения или купли-продажи, стоимость объекта сделки должна быть указана в документах. Это необходимо для определения суммы налогов. Посему без услуг оценщика продавцу или дарителю не обойтись. В то же время существует соблазн занизить реальную стоимость квартиры, чем не брезгуют пользоваться некоторые риелторы.

Так или иначе, нотариус, при оформлении договора купли-продажи, будет требовать документ оценки по новой системе, почти исключающей возможность манипуляции с ценами на квартиру. А вот при оформлении договора дарения пока еще сойдет оценка по старым правилам, где возможны вольности.

Проблема только в том, что играть ценами получится только в том случае, если одариваемый – непрямой родственник. Потому что для начисления 5% подоходного налога требуется оценка уже по новой системе.

Впрочем, всегда есть надежда, что налоговые органы не станут интересоваться низкой стоимостью квартиры и скромными суммами налогов. Свои претензии они имеют право предъявить в течение трех лет от момента совершения сделки.

Дорогой подарок

В ситуации, когда продавец и покупатель договорились обменяться суммой наличных, а квартиру передать «из рук в руки» по договору дарения, все попытки сэкономить на комиссиях и налогах на самом деле слишком малы по сравнению с теми рисками, которые ложатся на «покупателя».

Главная проблема – какой документ подтверждает то, что деньги были переданы одной стороной другой. Теоретически можно обойтись распиской. Но каким образом ее составить, да еще привязать к подписываемому договору дарения, – вопрос со многими неизвестными даже для самых опытных юристов.

Хотя если не пугает такая «мелочь», и договор дарения подписан у нотариуса, то еще не факт, что «покупатель» становится собственником квартиры. Просто даритель, согласно ст. 717 ГК (Гражданского кодекса Украины), может или передать недвижимость в собственность, или принять на себя обязательство сделать это в будущем. Когда наступит это самое «будущее» – отдельный вопрос, требующий уточнений.

А в принципе, даритель и вовсе может передумать. Согласно ст. 724 ГК, он имеет право отказаться от передачи подарка в будущем, если после заключения договора его имущественное положение существенно ухудшится. И тогда у него есть все основания потребовать квартиру обратно. Но денег, понятно, возвращать не станет – их попросту может уже и не быть, да и документов, согласно которым его можно к этому обязать, никаких.

Кроме того, получив квартиру в подарок, важно соблюдать правила толерантности по отношению даже к родственникам дарителя. Особенно, если хоть кто-нибудь из них был против такого широкого жеста. В течение года договор дарения легко расторгнуть, для чего причиной может послужить, например, неуважительное отношение к семье дарителя.

Договор дарения – не самый лучший вариант для решения передачи прав собственности на недвижимость в случаях, когда по каким-то веским причинам стороны не могут пойти путем подписания договора купли-продажи

В ст. 727 ГК предусмотрено, что даритель может требовать расторжения договора, если одариваемый создает угрозу безвозвратной утраты подарка, который представляет для дарителя большую неимущественную ценность (скажем, у нового собственника возникнет желание выставить квартиру на продажу), а также если вследствие небрежного отношения одариваемого к подарку, который представляет культурную ценность, он (подарок) может быть уничтожен или существенно поврежден (так что затевать ремонт с перепланировкой вряд ли стоит). А «особая ценность» для дарителя может состоять даже «из приятных воспоминаний об этом месте».

Расторжение договора дарения – основание для прекращения права собственности одариваемого.

Как показывает практика наших экспертов, договор дарения с невероятной легкостью признают мнимым (а сделку – фиктивной) при судебных разбирательствах. Не нужно много доказательств, чтобы убедить суд, что стороны заключили его для сокрытия другого договора, который заключили в действительности. Тем более если покупатель квартиры, в качестве доказательства своих прав, станет предъявлять расписку о передаче денег дарителю. И тогда уже – два варианта. Или подписанный договор дарения, признанный мнимым, будет рассматриваться как договор купли-продажи (с вытекающими обязательствами по уплате налогов и пр.), что будет настоящим спасением для покупателя квартиры. Или мнимый договор дарения может быть признан недействительным. Например, если он был заключен с целью сокрытия договора купли-продажи, с нарушением права участников общей долевой собственности. Тогда каждая сторона должна вернуть все, что получила по этому договору. Т.е. одаряемый должен вернуть квартиру, теряя право собственности. А вот вернуть деньги обязать дарителя сложно (разве что будет расписка с указанием того, что деньги переданы в качестве оплаты перехода собственности на эту конкретную квартиру).

По мнению экспертов, договор дарения – не самый лучший вариант для решения передачи прав собственности на недвижимость в случаях, когда по каким-то веским причинам стороны не могут пойти путем подписания договора купли-продажи. Есть множество других вариантов, менее рискованных как для покупателя, так и для продавца.


ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here