Совсем съехали. Как поменять старую квартиру на новую с минимальными потерями

0
57

Расчет потенциальных потерь и выгод при смене морально устаревшего жилья на новое

Застройщики утверждают: сегодня до 5% квартир в столичных новостройках реализуется по схеме обмена старого жилья на новое. Происходит это благодаря программе trade-in (обмен квартирами). Она служит еще одним инструментом для привлечения денежных средств потенциальных покупателей на рынке первичной недвижимости. А также избавляет их от головной боли с оформлением документов, продажей вторичного жилья и поиском нового.

Эту схему участники рынка называют выгоднее ипотеки, поскольку покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.

Иван Кудояр, председатель правления Союза консультантов по недвижимости, рассказал, что trade-in предлагают как большие строительные компании (например, «Интергал-Буд»), так и компании, возводящие жилые комплексы «Петровский квартал», Status Grad, «Чайка».

Пользуются таким вариантом покупки недвижимости бывшие жители Донецка и Крыма. Также это люди, которые хотят разъехаться, улучшить свои жилищные условия или попросту избежать финансовых потерь. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы стоимость хрущевок обвалится еще на 15-20%.

Какая схема обмена квартирами

По программе trade-in, например, в компании «Интергал-Буд» покупатель вносит задаток в сумме
10 тыс. грн (деньги поступают на счет новой квартиры) и выбирает квартиру в новом доме (заключается договор бронирования жилья сроком на 40 дней).

Есть возможность удержать за собой уже готовые объекты, квартиры, которые сдаются и через месяц, и через год (если подождать, можно взять большее жилье за меньшие деньги).

Кроме того, покупатель заключает договор с брокером, по которому специалист по недвижимости проводит оценку старой квартиры. А также занимается поиском покупателя вторичного жилья, его рекламой, проводит переговоры и в конечном итоге оформляет куплю-продажу квартиры. Также оговариваются сроки выплат остатка стоимости нового жилья. После продажи старой квартиры деньги вкладываются в новую, забронированную покупателем. Такой «обмен квартирами» стараются провести в один день.

То есть застройщик сопровождает всю сделку и, по сути, берет на себя полные функции агентства недвижимости. Последнее тоже может заняться обменом квартир по стандартной схеме: вы заключаете договор на продажу старой квартиры на определенный срок, оговариваете все условия, комиссионные, и параллельно будете подбирать вместе с агентом жилье в новостройке. После чего эксперты агентства недвижимости проведут оценку старого жилья и выставят его на продажу. Чем солиднее агентство, тем больше у него рекламных возможностей, соответственно, тем быстрее найдется покупатель.

Как избежать даже минимальных потерь

Вариант без доплат и комиссий – обменять киевское жилье на пригород. В «Центре замены и расширения жилья», например, говорят, что двухкомнатную столичную квартиру можно обменять на две однокомнатные в пригороде. Комиссия по сделке будет взиматься не с продавца, а с покупателя.

Конечно, можно провести все эти операции без привлечения застройщика или агентства недвижимости, но так покупателя можно искать не один месяц, а бронь на квартиры в новостройках дают только на определенный период. И без помощи юриста тоже не обойтись.

В целом для таких сделок подо­йдут приватизированные квартиры, с оформленным правом собственности и в хорошем состоянии. В столице чаще всего для взаимозачета принимаются высоколиквидные квартиры в относительно новых домах.

Какой пакет документов

Для размена жилья вам будет необходимо подготовить множество документов.

Юрист Анна Ермолаева рассказала, что для сделки понадобится следующий пакет документов:

  1. Правоустанавливающие документы.
  2. Технический паспорт помещения.
  3. Справка о зарегистрированных жильцах.
  4. Справка об оценочной стоимости квартиры.
  5. Паспорта, идентификационные коды и свидетельства о рождении участников сделки.
  6. Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора (если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака). Причем согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
  7. Справка из отдела опеки и попечительства – если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
  8. Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру от лиц, которые по закону могут иметь такие претензии.

Не все так просто

Эксперты рынка недвижимости пока считают программу trade-in недостаточно доработанной на практике. А инициативу строительных компаний – больше маркетинговым ходом по вовлечению в свои сети потенциальных клиентов. Поэтому покупателям новостроек следует тщательно взвешивать все неудобства и риски перед столь важной покупкой.

Иван Кудояр выделил преимущества и недостатки программ обмена жилья по системе trade-in. В их пользу говорит, во-первых, удобство и оперативность проведения сделки. Не придется самому подыскивать покупателя на старую квартиру, собирать необходимые документы и организовывать сделку. Во-вторых, trade-in – это своеобразный обмен, т. е. по документам передача старой квартиры на новую происходит одновременно.

Собственник недвижимости не связывается с денежными расчетами и хранением денег, что всегда влечет дополнительные риски и переживания.

Среди недостатков эксперт отмечает тот факт, что в рамках программы trade-in застройщика интересует ликвидная недвижимость. Варианты, связанные с многокомнатными квартирами, в отдаленных районах, крайними этажами, с несовершеннолетними собственниками и т. п. не принимаются. Что существенно сужает круг потенциальных клиентов, которые могут участвовать в программе.

Кроме того, сегодня рынок недвижимости нестабилен. Чтобы быстро реализовать проект, застройщик оценивает и выставляет на продажу квартиру на 10-20% ниже ее рыночной стоимости. А это невыгодно собственнику недвижимости.

Не стоит забывать о юридических рисках. Отсутствует юридическая связь между договорами купли-продажи старой квартиры и инвестирования в новое жилье. Лучше всего — пользоваться юридической консультацией в Днепре для того, чтоб обезопасить себя в покупке.

Т. е. возможные проблемы с получением разрешительной документации на строящийся дом, ввод дома в эксплуатацию ложатся на плечи не только застройщика, но и участника программы. В таких случаях получение права собственности на новую квартиру может затянуться на неопределенное время, хотя старая квартира уже продана.

Список компаний, участвующих в программе trade-in, весьма ограничен. Соответственно, и выбор квартир не велик.

Необходимо учитывать и то, что квартиры, доступные для покупки по взаимозачету, обычно предлагаются в объектах с незавершенным циклом строительства, а это значит, что покупателю придется ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома могут быть изменены. Где жить, пока будущее жилье еще не достроено, пока квартира не отремонтирована? Где становиться на регистрационный учет? Поэтому следует заранее решить вопрос с пропиской или временной регистрацией, особенно если в семье есть дети.

Кроме того, нужно очень внимательно проверять историю и репутацию застройщика или агентства недвижимости, поскольку на рынке участились случаи афер с обменом жилья.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here