Гектары сверхприбыли: Земельная реформа превратит чернозем в золотые слитки

Чтобы чернозем покрылся деньгами, власти должны запустить рынок земли, приняв необходимое законодательство. Предполагается, что сотки и гектары превратятся в предмет купли-продажи уже с 2018 года

В противном случае Украина потеряет поддержку западных кредиторов, прежде всего МВФ, настаивающего на реформировании базового актива страны. А поскольку сохранить экономическую стабильность в государстве без западных кредитов невозможно в принципе, необходимость проведения реформы превращается из требования в шантаж.

Настойчивость МВФ понять несложно. Никто так не заботится о здоровье должника, как его кредитор. Открывая рынок земли, Украина сможет рассчитывать на приток многомиллиардных инвестиций в сельское хозяйство. Экономика получит дополнительный стимул к развитию, повысится платежеспособность государства. Тогда как отсутствие реформ через год-два снова приведет к очередному экономическому коллапсу, списанию или реструктуризации долгов со всеми вытекающими последствиями. Оно нам надо?

Сошлись на почве

Суть предстоящих преобразований заключается в следующем. Во-первых, покупать и продавать землю смогут только граждане с украинским паспортом. Компании и агрохолдинги, а также иностранцы будут лишены такой возможности. Во-вторых, нельзя будет владеть землей площадью свыше 200 гектаров. Пока эти две позиции власти считают для себя приоритетными.

Не исключено, что новый законопроект «Об обороте сельхозземель» обрастет в парламенте дополнительными новшествами. В Верховной Раде уже полгода лежит документ с аналогичным названием, поданный группой депутатов. Но поскольку он позволяет покупать землю всем без исключения, власти не спешат запускать реформу на его основе.

Главная проблема на пути роста стоимости гектаров – нежелание власти открыть рынок земли для всех желающих

Кабмин категорически против запуска полноценного рынка земли. Премьер-министр Владимир Гройсман уже неоднократно заявлял, что земля должна принадлежать исключительно украинцам. «Мы создадим модель рынка земли, которая будет позволять только физическим лицам-украинцам продавать принадлежащую им землю. На этом вопросе нужно поставить точку. Никаких угроз не будет. Я не поддержу земельную реформу, которая может быть использована или крупными агрохолдингами, или условно иностранцами, которые могли бы приехать в Украину и скупать землю», – завил глава Кабмина.

Подобная риторика, возможно, снизит накал страстей вокруг земельной реформы, пока не слишком популярной в обществе из-за постсоветских фобий, в стиле а-ля «всю землю скупят китайцы». Но предстоящие изменения уж точно никак не связаны с защитой интересов украинцев. И тем более они не смогут ограничить возможности агрохолдингов получить в свое распоряжение земельные ресурсы по дешевке.

Цена вопроса

Формально в Украине нет рынка земли. Но на самом деле гектары уже давно продаются и покупаются. Один из самых простых способов получить землю – взять ее в долгосрочную аренду на 50 лет с правом дальнейшего выкупа.

Стоимость аренды колеблется в пределах $10-100 за гектар в год в зависимости от целей использования, состояния почвы, расположения надела, доступа к воде и т. д. Дороже всего стоит аренда земли с многолетними насаждениями. Чуть дешевле – пахотные земли. И самые доступные – сенокосы, пастбища.
Если речь идет о долгосрочной аренде на 50 лет, то, например, за землю с многолетними насаждениями в Винницкой области придется выложить $2-3 тыс. за гектар. Крупные агрохолдинги в среднем платят за аренду пахотных земель $200-700 за гектар.

Примерно столько же стоит земля сельхозназначения, которую можно купить в обход моратория. Наиболее популярные схемы – обмен земли на другой товар или смена назначения участка. Еще один способ – гектары выступают обеспечением по формальному кредиту, который якобы не погашается и суд отписывает землю кредитору.

Пока цены на украинские черноземы – одни из самых низких в мире. Земля в Польше в среднем обойдется в €6150 за гектар, в Румынии – €3364, в Болгарии – €4558. В развитых странах ЕС цены находятся в пределах от $15 тыс. до $30 тыс. за гектар. То есть теоретически земля в Украине таит в себе колоссальный потенциал для роста. В некоторых странах-соседях гектары подорожали в среднем в пять раз в первые 10 лет после проведения земельной реформы. По логике, по такому же пути должны развиваться события и в Украине. Для этого есть все необходимые факторы. И высокое качество почвы, и близость к рынкам ЕС, и дешевая рабочая сила, и невысокие для аграриев налоги, и ежегодно растущий спрос на аграрную продукцию во всем мире. Но все эти планы могут реализоваться не сразу. Особенно в первые годы проведения реформы. В чем же проблема?

Не для всех

Главная проблема на пути роста стоимости гектаров после открытия рынка земли – нежелание власти открыть рынок земли для всех желающих. С высокой долей вероятности может быть повторен опыт ваучерной приватизации начала 90-х. Тогда обнищавшее население успешно продало свои корпоративные права посредникам в интересах группы лиц, которые потом стали владельцами наиболее ликвидных активов.

Если сделки купли-продажи земли смогут осуществлять только граждане Украины, то вместо ожидаемого роста стоимости гектаров произойдет обратный процесс. Цены рухнут. Даже если будет введена минимальная стоимость гектаров на уровне нормативной оценки. Такие ограничения можно легко обойти по аналогии продажи автомобилей или квартир. В чем же проблема?

Сейчас в Украине в частной собственности 25 млн га. Если цена возрастет хотя бы на $1 тыс., то приток валюты в страну составит $25 млрд

Все дело в том, что предложение земли просто не найдет соответствующего спроса. Проще говоря, украинцы не смогут платить за землю столько же, сколько поляки или немцы. У населения нет столько денег. Кроме того, львиная доля наделов принадлежит пожилым людям – жителям сел, чей уровень доходов находится в лучшем случае на уровне прожиточного минимума. Они наверняка будут готовы отдать собственные гектары по дешевке, лишь бы повысить свой уровень благосостояния. Примерно так же многие покупали во время ваучерной приватизации. Нередко ваучер можно было приобрести у обнищавших людей за пару бутылок водки. Нечто подобное может произойти и в первые годы запуска рынка земли.

Далее, когда основная масса наделов перейдет в руки посредников, начнется самый интересный процесс. К этому времени откроют рынок земли для агрохолдингов и иностранных компаний. И тогда земля действительно продемонстрирует феноменальный рост цен. Сливки снимут либо посредники, либо агрохолдинги, чьи интересы они будут представлять. К слову, в Польше стоимость гектара превысила €6 тыс. во многом благодаря тому, что рынок был открыт для иностранных агрокомпаний. Но в Украине все может развиваться совершенно по иному сценарию.

Свой огород

Как это часто бывает, реформа может начаться, но очень долго не заканчиваться. Далеко не все агрохолдинги в восторге от предстоящих изменений. Во-первых, потому, что получить землю в свое распоряжение по минимальной стоимости им сейчас никто не мешает. А во-вторых, зачем растить себе конкурентов из числа небольших фермерских хозяйств, не говоря уже о приходе иностранных аграриев с их технологиями, доступом к ресурсам и возможностями для сбыта. Гораздо выгоднее поставить высокий забор.

Уже сейчас некоторые представители аграрного лобби высказывают идеи оставить все как есть еще на пять лет, необходимые якобы для того, чтобы повысились благосостояние граждан и их покупательская способность. Старая песня олигархов, которые почему-то забывают сказать, что именно из-за отсутствия реформ и бесконечного ожидания «прекрасного далеко» украинцы стали самыми бедными в Европе.

Те же, кто понимает, что земельную реформу не остановить, предлагают закрыть рынок земли для иностранцев еще как минимум на 10 лет. Еще бы. Ведь за это время вся земля легко перейдет в руки нескольких семей, как это произошло с промышленными активами в результате ваучерной приватизации.

Крупные агрохолдинги в среднем платят за аренду пахотных земель $200-700 за гектар

Другое их пожелание – разрешить покупать землю на первом этапе жителям сел, а потом всем остальным. Иными словами, речь идет о том, чтобы еще сильнее сократить спрос, спровоцировав обвал цен на гектары. Потом можно здорово сэкономить на их скупке.

Если все эти идеи найдут отражение в земельной реформе, украинцы не только лишатся возможности заработать на своих паях. Страна утратит еще десятилетие, ожидая притока иностранных инвестиций. Цену потерь определить несложно. Сейчас в Украине в частной собственности 25 млн га. Если цена возрастет хотя бы на $1 тыс., не говоря уже о многократном повышении стоимости, как в странах-соседях, то приток валюты в страну составит $25 млрд, что почти вдвое больше, чем золотовалютные резервы. Этой суммы хватило бы, чтобы погасить половину внешнего госдолга государства. И что еще важнее, эти деньги могли бы уже сейчас работать на украинскую экономику.

Динамика изменения цен на землю в соседних странах после проведения земельной реформы (нажмите для увеличения)

Динамика изменения цен на землю в соседних странах
Динамика изменения цен на землю в соседних странах