Какое жилье выгоднее покупать для инвестиций

Самые привлекательные жилкомплексы для вложений в недвижимость

При нынешнем объеме предложения найти жилье, соответствующее предпочтениям покупателя, несложно. Выбор велик как никогда. Из 213 ЖК в Киеве — 148 заявлены к вводу в эксплуатацию в 2019 году, 57 — в 2020 году, а 25 будут сданы начиная с 2021 года.

Из них 29 ЖК — экономкласса, 74 объекта представлены в комфортклассе, 32 — в бизнес-сегменте и 12 соответствуют характеристикам элиткласса.

Но вот вопрос: в какие ЖК лучше вкладывать средства, чтобы потом получать высокую прибыль от сдачи квартиры в аренду или ее перепродажи?

Еще совсем недавно покупатели в основном ориентировались на выгодные условия приобретения квартиры, а также доступную рассрочку при минимальном первом взносе или существенные скидки при 100-процентной оплате.

Разумеется, принималось во внимание месторасположение будущего ЖК.
Ведь чем ближе к центру города и лучше транспортная инфраструктура (близость к станциям метро), тем выше стоимость жилья, а вместе с этим и рейтинг квартиры.

Теперь же у инвесторов появились дополнительные требования. По результатам IV аудита отделов продаж 100 ЖК Киева и области, если дом или квартира построены с использованием умных технологий, которые рассчитывают потребленные ресурсы и контролируют их использование, то заинтересованность к этим объектам недвижимости со стороны потенциального покупателя/арендодателя возрастает вдвое.

«К 2025 году общее количество украинских новостроек, которые возводятся с использованием новейших инновационных технологий, может вырасти до 30%», — рассказывает Ольга Соловей, соучредитель «Украинского клуба недвижимости» (URE Club).

По данным эксперта, на начало 2019 года количество таких домов в Украине составляло не более 5–7%. Однако застройщики Киева, Одессы и Харькова активно приобщаются к внедрению в своих проектах цифровых технологий PropTech.

«В первую очередь речь идет о технологии умных домов, VR-технологиях, управлении процессами строительства, девелопменте и управлении проектами (оплата счетов, отслеживание срока действия договоров аренды, ведение учета имущества)», — сказала Ольга Соловей.

По ее утверждению, наиболее распространенной в Украине является именно технология умных домов. Например, киевские, одесские и харьковские застройщики эту технологию используют уже более чем в 30% элитных новостроек и около 20% домов бизнес-класса.

Новые технологии в строительстве на 1/3 увеличивают себестоимость проекта. Но некоторые девелоперы сознательно идут на такой шаг, понимая важность мировых тенденций для дальнейшего развития украинского рынка недвижимости. Инновации в строительстве прочно связаны с ростом конкуренции и очень часто рассматриваются застройщиком как маркетинговое преимущество.

Внедрение новых технологий также стимулирует более требовательный покупатель/потребитель, который уже привык к цифровым технологиям в ретейле, банкинге и других сферах. И в ближайшие пять лет успешность украинских компаний-застройщиков будет зависеть от того, насколько быстро они способны перестроить свои бизнес-процессы в соответствии с требованиями времени. Например, нужно учитывать, что сегодня покупатель жилья ушел в онлайн. Конечно, соглашения в Сети еще не заключаются, но «продукт», в данном случае квартиру, он готов выбирать именно там. Вот поэтому рынок и требует диджитализации: применения технологии VR, чат-ботов и т. д.

Требования инвесторов продолжают расти с каждым годом. Виктория Берещак, эксперт по недвижимости, рассказала, что инвестор жилья на первичном рынке сейчас находится на пути «вдумчивой экономии».

«Покупателя интересуют технологии строительства, используемые строительные материалы и их происхождение. Кроме того, особое внимание вызывают подключения к инженерным коммуникациям», — отметила Виктория Берещак.

По словам эксперта, 71,6% потенциальных покупателей жилья в новостройках считают цену главным критерием собственного выбора. В то же время 64,8% покупателей прежде всего обращают внимание на расположение жилого комплекса и его близость к метро, более 54% интересуются имиджем компании-застройщика, а 34,1% — объектами инфраструктуры, создаваемой на территории ЖК.

Самые популярные сегодня на рынке недвижимости — квартиры небольшой площади: смарт-квартиры — от 19 кв. м, однокомнатные — до 40–45 кв. м, двухкомнатные — 55–65 кв. м в комплексах эконом- и комфорткласса. Часто такое жилье полностью раскупается еще во время строительства.

Где деньги?

Что влияет на инвестиционную привлекательность жилья? Один из главных факторов — надежность застройщика. Отсутствие с ним каких-либо скандалов, незавершенных объектов строительства и техническая способность «вытянуть» проект высокой категории сложности. Это гарантия, что все будет достроено и выполнено качественно. В объекты таких компаний можно без страха инвестировать даже на этапе котлована, при этом заработать или сэкономить существенно больше средств.

Олег Майборода, генеральный директор «Укрбуд Девелопмент», считает, что инвестиция как в жилую, так и коммерческую недвижимость принесет наибольшую выгоду, если вкладывать на старте продаж, когда застройщик предлагает минимальную цену квадратного метра. Конечно, в этом случае придется подождать окончания строительства, но за это время стоимость вашего актива автоматически будет повышаться по мере роста цены квадратного метра. У корпорации «Укрбуд» в Киеве разница в стоимости от начала строительства до ввода в эксплуатацию достигает 58%. Таким образом, годовая доходность при среднем сроке в 3,5 года может составить 16,5%. Опыт показывает, что в качестве инвестиции выгодно покупать одно- и двухкомнатные квартиры средней площади в домах комфорткласса.

Инвестор покупает квартиру на этапе котлована по минимальной цене с последующей переуступкой перед сдачей и получает прибыль от 30% до 50% за полтора-два года

«Вложения в жилую недвижимость могут быть краткосрочными и долгосрочными. В первом случае инвестор покупает квартиру на этапе котлована по минимальной цене с последующей переуступкой перед сдачей и получает прибыль от 30% до 50% за полтора-два года, — отметил Александр Сокол, директор по развитию AVG Group. — В случае долгосрочной инвестиции, когда покупка недвижимости осуществляется с целью сдачи квартиры в аренду, прибыль инвестора составляет 10–15% годовых, а возврат средств возможен через 7–10 лет».

Немаловажный нюанс для инвесторов: первый дом микрорайона всегда будет дешевле, т. к. при возведении следующих очередей очевидной становится концепция района, что сказывается на цене.

«Качественные материалы, используемые как для фасадов, так и для входной группы, — гарантия для инвестора, что через три-пять лет его распиаренный дорогой элитный ЖК не превратится в унылую китайскую подделку, жить в которой уж никак не luxury style», — акцентирует Александр Сокол.

По мнению эксперта, при инвестициях в несколько квартир с типовой планировкой инвестор дополнительно может сэкономить на дизайн-проектах. Бонусом послужит тот факт, что строительные компании обычно получают доступ на объект раньше срока сдачи дома в эксплуатацию. Это означает, что квартира будет готова быстрее, чем выданы ключи.

При покупке квартиры не стоит забывать и о максимально полезном коэффициенте жилья, который так нравится арендаторам. Выбирайте квартиру с продуманными планировками, где каждый метр площади используется по назначению. Например, застройщики уже расширили функционал кухни, теперь это полноценная кухня-гостиная с нишами для мебели и бытовой техники. Также наблюдается повсеместный отказ от создания нефункциональных коридоров, холлов, балконов. Такую квартиру можно быстро сдать в аренду или продать. Более того, в этом случае вы будете платить минимальные коммунальные платежи.

Еще один ключевой фактор привлекательности квартиры — комплексная инфраструктура и благоустройство ЖК. Кроме того, арендаторы хотят жить в тех ЖК, где предусмотрено наличие зон отдыха, природных или же созданных застройщиком парков. И, конечно, свою роль сыграют модные фишки: солнечные батареи, зарядные устройства для электромобилей, шумоизоляционные экраны во дворах, датчики мониторинга качества воздуха и пр.

Именно эти аспекты обеспечивают популярность ЖК формата «город в городе». Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park, говорит, что в таких объектах создается полноценная инфраструктура, находящаяся в шаговой доступности. То есть у собственника квартиры есть все для решения любых вопросов быта или отдыха: магазины, супермаркеты, кафе, садики, школы, кабинеты семейного врача, творческие студии и центры детского развития, салоны красоты, отделения почты и банков, пр.

ЖК формата «город в городе» находятся под охраной и закрыты для доступа посторонних 24 часа в сутки 7 дней в неделю. Еще одним преимуществом таких жилых комплексов является создание территории, полностью свободной от машин.

Если срок окупаемости квартиры не превышает восьми лет, то такую инвестицию можно считать весьма успешной. Но для этого необходимо, во-первых, выгодно купить квартиру (на 15–20% ниже медианной цены). Во-вторых, сделать функциональный ремонт в рамках инвестиционной привлекательности квартиры (на 20–25% ниже медианной цены). И в-третьих, эффективно управлять процессом сдачи в аренду, получая максимальный доход при минимальной вакантности (до 5% в год).

Выезжаем за город

Доходность покупки однокомнатной квартиры площадью 35–40 кв. м в пригороде Киева составляет до 12% в год. Таковы оценки управляющего партнера компании АVM Development Group Владислава Кононова.

По его данным, доходность приобретения двухкомнатной квартиры составляет 8–10%, коттеджей — около 12–15%, а доходность инвестиций в земельный участок под строительство превышает 15% годовых.

По мнению эксперта, инвестиционная привлекательность приобретения жилья на первичном рынке пригорода прежде всего зависит от качественных показателей объекта инвестирования.

«Инвестиционно привлекательными стоит считать те объекты, в которых застройщик создает полноценный инфраструктурный комплекс с закрытой территорией и широкими рекреационными возможностями. Также важно месторасположение объекта недвижимости, а именно его удаленность от Киева. На сегодняшний день наиболее привлекательные объекты, расположенные до 10 км от столицы, при наличии отличного транспортного сообщения: например, Новообуховское шоссе, Бориспольская трасса и пр.», – сказал Владислав Кононов.

Эксперт также обратил внимание, что в пригороде Киева за первый год строительства новых объектов продается около 32–35% квартир.

«Этот показатель на 8–10% выше, чем в Киеве, из-за существенной разницы в цене между столичными и пригородными жилыми комплексами, достигающей 35% стоимости», — подытожил Владислав Кононов.

Такого же мнения придерживается Максим Турава, бренд-менеджер DIM Group. Он отметил, что сейчас все больше людей хотят жить за городом, подальше от ежедневных столичных пробок, бешеного ритма и загрязненного воздуха. При этом покупатели выдвигают все больше требований к жилью. Так, в ЖК должно быть все необходимое для жизни: большие зеленые территории, чистый воздух и красивый водоем, большой выбор магазинов, детские сады, хороший уровень обслуживания ЖК. Именно по причине большого спроса DIM Group возобновил свой проект загородного клубного жилья — Park Lake Sity.

Что рекомендуют эксперты

Экономкласс:
• «Академ-Парк» (от 19 400 грн/кв. м)
• «Теремки» (от 16 800 грн/кв. м)
• Campus (от 21 800 грн/кв. м)
• «Казацкий» (от 25 000 грн/кв. м)
• LaLalаnd (16 500 грн/кв. м)
• «Сырецкие сады» (15 900 грн/кв. м)
• «Парковая долина» (от 18 100 грн/кв. м)
• «Город цветов» (от 18 200 грн/кв. м)
• Orange City (от 15 000 грн/кв. м)
• «Новомостицкий» (от 19 800 грн/кв. м)

Комфорткласс:
• «Комфорт Таун» (от 22 800 грн/кв. м)
• «Династия» (от 24 450 грн/кв. м)
• «Традиция» (от 18 800 грн/кв. м)
• «Малахит» (от 24 000 грн/кв. м)
• «Нивки-Парк» (от 19 600 грн/кв. м)
• «Демеевка» (от 26 450 грн/кв. м)
• мини-город Svitlo Park (от 18 591 грн/кв. м)
• «Метрополия» (от 21 000 грн/кв. м)
• «Парковые озера» (от 23 490 грн/кв. м)
• «Амурский» (от 16 500 грн/кв. м)

Бизнес-класс:
• Central Park (от 48 600 грн/кв. м)
«Новопечерские Липки» (от 64 800 грн/кв. м)
• RiverStone (от 35 300 грн/кв. м)
• Smart Plaza (от 48 500 грн/кв. м)
• Richmond (от 49 000 грн/кв. м)
• Delmar (от 42 200 грн/кв. м)
• AuRoom (от 38 000 грн/кв. м)
• QDRO Terraced House (от 42 000 грн/кв. м)

Loading...
ПОДЕЛИТЬСЯ