Квадратные инвестиции. Может ли покупка однокомнатной квартиры стать хорошим вложением денег?

На протяжении последних десяти лет покупка недвижимости – один из наиболее популярных способов сохранить свои средства. Инвестиции в жилье стали альтернативой банковским депозитам. Последние до сих пор переживают репутационный кризис. Высокие риски, падение доверия к банкам, невыгодные ставки по депозитам – все эти факторы обеспечивают приток средств на рынок недвижимости

По оценкам экспертов, в настоящее время продажи однокомнатных квартир в общей структуре продаж составляют 60-65%. И треть из них приобретаются именно как инвестиция с целью последующей продажи по более высокой цене или для дальнейшей сдачи в аренду.

Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park, считает, что спрос на рынке активизируется благодаря тому, что год от года условия покупки квартиры становятся более лояльными. Девелоперы все чаще предлагают интересные условия рассрочки, ее срок становится длиннее, а размер первого взноса – меньше.

По информации экспертов рынка недвижимости, однокомнатные квартиры сейчас строят на 36-48 кв. м. А к 2021 году их площадь уменьшится до 18-25 кв. м. На текущий момент на первичном рынке жилья наиболее востребованы однокомнатные квартиры до 25 кв. м в ценовом диапазоне от 250 тыс. до 500 тыс. грн.

Кстати, согласно данным Государственного комитета статистики, в первом полугодии 2018 года квартиры в новостройках подорожали на 5,4%. То есть доходность такой инвестиции составляет в гривневом эквиваленте 10,8% годовых, что не намного меньше, чем ставки по депозитам в надежных банках.

Какая прибыль?

При инвестициях в недвижимость очень важно учитывать ликвидность жилья. Здесь есть множество нюансов, которые необходимо учесть заранее.

Чаще всего инвестируют в однокомнатные квартиры с целью перепродажи: разница в стоимости квадратного метра на начальной стадии строительства и после его окончания в среднем составляет 30-35%. Также при внесении полной суммы за квартиру можно получить дополнительную скидку от застройщика в размере 5-10% от стоимости объекта. На этапе «котлована ЖК» застройщики более сговорчивы.

Второй вариант инвестирования – покупка небольших квартир для сдачи в аренду. Сегодня это один из приоритетов инвесторов-рантье. Вместе с тем инвесторы, как и в первом варианте с перепродажей квартиры, тоже получают прибыль далеко не сразу. Нужно как минимум не только дождаться окончания строительства, но и сделать ремонт, а также закупить мебель с техникой. При этом будущим рантье важно понимать: в Киеве сейчас около 30 тыс. предложений по сдаче квартир, а риелторы отмечают, что в месяц заключается в десятки раз меньше сделок.

Михаил Артюхов, независимый эксперт по недвижимости, полагает, что идеальных для инвестирования проектов на столичном рынке пока нет. Удачными, с точки зрения доходности, считаются квартиры, которые приносят владельцу от 10% годовых. Для сравнения: обычная доходность сегодня находится в диапазоне 4-6% годовых.
«Критерий успешности инвестиции – возврат на вложенный капитал, – говорит Артюхов. – Срок окупаемости до восьми лет считается весьма привлекательным. Для того чтобы получить такой эффект, необходимо соблюсти три правила. Во-первых, выгодно купить квартиру (на 15-20% ниже медианной цены). Во-вторых, сделать функциональный ремонт в рамках инвестиционной привлекательности квартиры (на 20-25% ниже медианной цены). В-третьих, эффективно управлять процессом сдачи в аренду, получая максимальный доход при минимальной вакантности (до 5% в год)».

На рынке высоко котируются и растут в цене проекты комплексной застройки формата «город в городе»

Для примера: квартира в новострое площадью 30 кв. м обойдется в среднем 700 тыс. грн. Стоимость ремонта строители оценивают в $100 за кв. м. С учетом затрат на мебель и технику придется расстаться с сумой порядка 180-200 тыс. грн. В этом случае при условии сдачи квартиры в аренду за 10 тыс. грн в месяц
(а можно сдавать и за большую сумму) вложения будут окупаться примерно за восемь лет. От этой доходности необходимо будет отнять затраты: налог на недвижимость, периодический косметический ремонт, ремонт техники и пр.

Стоит отметить, что на некоторых объектах застройщики предлагают квартиры с уже готовым ремонтом. Что он собой представляет, можно посмотреть в шоурумах отделов продаж. Такая покупка будет выгоднее, чем потом нанимать строительную бригаду.

Еще один вариант инвестирования – покупка жилья на вторичном рынке и в старом жилом фонде. Здесь тоже есть свои нюансы: такое жилье быстро дешевеет, поэтому на выгодную перепродажу лет через пять-шесть можно не рассчитывать. Причем сейчас цена такой квартиры такая же, как и в новострое – от $35 тыс. Стоимость аренды при условии хорошего ремонта и техники – 9-10 тыс. грн, окупаемость – примерно восемь лет. Зато покупка не влечет за собой такие риски, как на первичном рынке недвижимости. Ведь вложение капитала в новострой может оказаться не менее проблемным, чем депозит в обанкротившемся финучреждении.

Вместе с тем старый жилой фонд значительно теряет в привлекательности в глазах потенциальных покупателей и арендаторов из-за низкой энергоэффективности и неразвитой инфраструктуры. Игорь Кушнир, председатель правления компании «Киевгорстрой», рассказал, что в новостроях компания сегодня использует современные оконные конструкции с многослойным остеклением, утепляет фасады минераловатными плитами. Предпочтение отдается более эффективным типам теплоизоляции, устанавливаются индивидуальные котельные с высоким КПД, солнечные батареи для дома и т. д.

Что в тренде?

Что касается критериев выбора однокомнатной квартиры для инвестиций, то за последние пять лет произошли изменения в планировочных решениях. Сейчас в тренде однокомнатные квартиры с просторной кухней и небольшой спальней. Такие квартиры часто называют «1+», поскольку в кухне есть возможность расположить раскладной диван. Нередко такое жилье может выполнять функцию двухкомнатной квартиры. И в то же время это позволит экономить на коммунальных платежах, что особенно актуально для молодых семей с ребенком, арендующих жилье. Часто такие квартиры полностью раскупаются еще во время строительства.

Многое зависит от концепции объекта инвестирования. Со временем привлекательность жилья может снизиться, так как рядом будут появляться более современные дома.

«С масштабными жилыми комплексами ситуация другая, – говорит Александр Панфилов. – Такие проекты строятся 7-10-15 лет, очередями. Соответственно, девелопер проектирует такое жилье более тщательно, на перспективу, понимая, что и через 15 лет оно должно быть актуальным и привлекательным. Особенно это важно для первых очередей строительства, которые служат визитной карточкой и живой рекламой проекта в течение всего времени. Стратегия «продал и забыл» здесь не работает. Таким образом, квартира, купленная на этапе котлована в первой очереди большого жилого комплекса, продолжает расти в цене все 15 лет. Это плюс 200% к начальной цене».

Поэтому на рынке высоко котируются и растут в цене проекты комплексной застройки формата «город в городе» как наиболее современный и качественный сегмент жилого строительства. Такие проекты привлекают покупателя собственной большой территорией и развитой инфраструктурой (школами, садиками, супермаркетами, спортклубами, мед­учреждениями, службами сервиса). А также рекреационными зонами, дворами в формате «без машин» и наличием паркингов.

Среди покупателей очень популярны смарт-квартиры – это квартиры площадью до 30 квадратных метров

Кроме того, среди покупателей очень популярны смарт-квартиры – это квартиры площадью до 30 кв. м, в которых кухня не отделена от жилой зоны. Этот вариант является наиболее экономным по части коммунальных платежей. Такое жилье легко сдать в аренду или продать. Более того, его стоимость минимальна из-за небольшой площади.

Еще один бесспорный момент, влияющий на быструю окупаемость инвестиций, – месторасположение. Здесь все однозначно: чем ближе объект к центру города и к станции метро, тем выше его ценность. Хорошая инвестиционная квартира находится в домах, введенных в эксплуатацию после 2004 года. Такую недвижимость можно реализовать в любой момент и по приемлемой цене.

Кроме того, на рейтинг жилья влияют этажность, вид из окна, социальная инфраструктура, близость парковых зон, развлекательных центров и т. д.

Иван Кудояр, председатель правления Союза консультантов по недвижимости, отмечает по­пулярность Голосеевского района. Хорошая инфраструктура, наличие различных высших учебных заведений, торговых и развлекательных центров и пр. делает этот район удобным для жителей. Здесь застройщики предлагают много нового жилья. Однокомнатная квартира обойдется в $30-35 тыс. А сдавать ее можно будет от 9 тыс. грн в месяц.

Cегодня инвестиции в недвижимость сложно назвать высокодоходными и быстроокупаемыми, но как средство сохранения гривневых сбережений и получения ренты – весьма привлекательный вариант. Вместе с тем инвесторам нужно четко просчитывать все возможные риски от покупки жилья, проанализировать рынок, надежность застройщика, продумать, как реализовать квадратные метры в будущем. При грамотном инвестировании можно не только сохранить свой капитал, но и заработать или получать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду.