Когда выгоднее всего покупать новую квартиру

На какие уступки готовы идти застройщики?

Скидки, бонусы, рассрочки – перечень инструментов для привлечения покупателей недвижимости довольно большой. Тем более так называемая диджитализация (от слова digital) коммуникации предоставляет новые каналы общения (Telegram и Facebook боты, Instagram и YouTube Vlog). Новые технологии открывают перед застройщиками дополнительные возможности по расширению программ лояльности. И, конечно же, вовсю используются новые идеи покорения сердец покупателей.

Цены на квартиры в Киевской области в среднем вдвое ниже, чем в столице. Тем не менее конкуренция в пригороде ничем не уступает борьбе за покупателя в столице, а иногда по накалу страстей даже ее превосходит.

Скидки

В компании City Development Solutions считают, что уровень скидок на квартиры зависит от объекта, его технических характеристик, ценовой политики, степени готовности. Иногда застройщику необходимо максимально быстро закрыть продажи на объекте и начинать новую стройку, потому он предлагает на оставшиеся квартиры ощутимые скидки. В некоторых случаях скидка от застройщика вынужденная – это результат непродуманной концепции, не выполненных обещаний по инфраструктуре, завышения класса объекта.

Валерий Прохно, директор по продажам группы компаний Domira Development, выделил несколько основных разновидностей бонусов, которые предлагают клиентам компании-застройщики. Первый тип – скидки при повторных покупках (в виде процента или скидочных сертификатов на определенную сумму). Второй – скидочные сертификаты на сопутствующие товары или услуги, т. н. партнерские программы (стройматериалы, дизайн-проекты, ремонтные работы и пр.). Третий – подарки при приобретении нескольких квартир (бытовая техника, путевки и т. п.). Четвертый – квадратные метры в подарок при покупке нескольких квартир/помещений. Пятый – парко-место в подарок при приобретении определенных типов квартир или нескольких квартир. И, наконец, шестой – бонусы для людей, купивших жилье в рассрочку, при досрочном погашении.

«Программы лояльности для инвесторов предлагаются в каждом из комплексов, строительством которого управляет Perfect Group. Зачастую они могут зависеть от многих факторов: как от степени готовности объекта, так и от суммы первого взноса, которую готов проинвестировать покупатель», – рассказывает руководитель проекта Perfect Group Алексей Коваль.

Михаил Артюхов, независимый эксперт по недвижимости, назвал еще один способ обратить на себя внимание покупателя – программа «Приведи друга». В этом случае инвесторы могут поделиться скидками с друзьями или получить компенсацию коммунальных платежей на свои, уже проинвестированные метры жилья.

Кроме того, застройщики уже несколько лет практикуют специальные «детские» сертификаты для покупателей с детьми.

Среди новинок от девелоперов – программа CashBack. Суть ее в том, что при приобретении квартиры покупатель получает определенную сумму, которую он может использовать на приобретение вспомогательного помещения (кладовой/хобби-студии).

Более серьезный подарок – возможность произвести беспроцентную замену объекта: одной квартиры на другую.
Также сегодня на рынке предлагают скидки в 10-15% при разовой оплате половины стоимости квартиры. А самые ощутимые бонусы покупатели получают при 100% оплате квартиры.

Игорь Кушнир, председатель правления компании «Киевгорстрой», рассказал, что сегодня чаще всего покупают квартиры со стопроцентной оплатой, так как при этом можно получить существенную скидку – до 25%. Таких продаж большинство.

«Самое удачное время для приобретения квартиры – начало продажи объекта, или так называемая предпродажа, проводимая надежным застройщиком, когда можно купить жилье на этапе «котлована», – объясняет Алексей Коваль. – Такие инвестиции выгодны как для последующей перепродажи недвижимости, так и для покупки для собственных нужд. В некоторых случаях на старте продаж стоимость за квадратный метр может составлять до 30% от цены в этом же комплексе перед сдачей объекта».

Детали в цифрах

Рассрочка на оплату – немаловажный аспект при покупке квартиры. По данным застройщиков, как правило, покупателям предлагают внести от 20-50% в качестве первоначального взноса. Остальное нужно выплачивать равными частями.

Рассрочку дают или до планового окончания строительства, или на полтора-три года, в единичных случаях – до семи лет. Зачастую стоимость остатка квадратного метра не фиксируется. Если в процессе строительства она увеличится, то это соответственно отразится и на общей сумме рассрочки. Но, как правило, людей это не пугает. Около половины покупателей предпочитают приобретать квартиру именно по такой схеме.

Киевские застройщики и те, кто строит в области, предлагают и так называемую беспроцентную рассрочку. Например, в ЖК Svitlo Park проценты по выплатам будут такие: до ввода первой очереди в эксплуатацию (I квартал 2019 года) – рассрочка беспроцентная (к этому времени необходимо выплатить 50% стоимости квартиры). А на следующие пять лет – 7% годовых. К примеру, чтобы купить в этом ЖК однокомнатную площадью
33,4 кв. м, нужно внести 76,1 тыс. грн, двушку – 113,3 тыс. грн, трешку – 142,2 тыс. грн.

Александр Панфилов, начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park, рассказал: «На сегодняшний день более 60% всех покупок квартир осуществляется при помощи рассрочки. Это внушительный показатель. Ввиду ограниченного спроса и слаборазвитой ипотеки, рассрочка отчасти стимулирует спрос на рынке. Уровень доверия покупателей к рассрочке от застройщика очень высок, если, конечно, это известная компания с большим опытом на рынке, внушительным портфелем реализованных проектов и безупречной репутацией. Именно поэтому рынок ищет возможность сделать приобретение жилья более доступным. Например, в 90% всех киевских ЖК срок предоставления рассрочки преимущественно небольшой (до двух лет) – в основном до ввода объекта в эксплуатацию».

В свою очередь, компания «Интергал-Буд» предлагает собственные программы рассрочки на период от трех месяцев до десяти лет. Первый минимальный взнос стартует от 5% стоимости квартиры. Небольшой процент удорожания при пользовании такой программой все же предусмотрен, но он значительно ниже процентной ставки банка за ипотеку. Сегодня более 30% покупателей квартир компании пользуются рассрочкой, и их число растет.

Жесткая конкуренция вынуждает строительные компании улучшать условия рассрочки для потенциальных покупателей. Например, сегодня инвестор может не снимать квартиру и не оплачивать арендную плату третьим лицам, а сразу располагать собственным жильем.

«Отдельно стоит отметить акции лояльности, которые проходят в уже сданных объектах. Например, в ЖК «Берегиня», расположенном в Вышгороде, мы предоставляем рассрочку от застройщика на уже готовые квартиры с ремонтом сроком на три года! То есть у людей, которые долгие годы арендуют жилье, есть возможность сразу же переехать и платить уже за собственную новую квартиру», – рассказал Алексей Коваль.

Максим Барабаш, генеральный директор СК Geos, отметил, что их покупатели могут подписать договор, внести первоначальный взнос 30% и уже приступать к ремонту в своей квартире. А остаток в размере 70% выплачивать ежемесячными платежами после введения дома в эксплуатацию (до двух лет). Предложенная программа приобретения площадей в жилых комплексах СК Geos пользуется популярностью, и процент покупателей, которые воспользовались этой услугой, составляет порядка 30% от всех инвесторов.

Жесткая конкуренция вынуждает строительные компании улучшать условия рассрочки для потенциальных покупателей

Ипотека на 20 лет

Что касается ипотечных кредитов на квартиры, то кредитная ставка стартует от 5,5% годовых. Некоторые застройщики предлагают своим покупателям кредитные программы со сроками погашения до 20 лет.

Так, «Киевгорстрой» сотрудничает с тремя банками в рамках проекта ипотечного кредитования. Согласно программе, банки предоставляют кредит на льготных условиях на полтора-три года (в зависимости от договора кредитования) под низкий процент. Потом ставка растет. Срок действия кредита – до 20 лет. А рассмотрение кредитной заявки покупателя происходит в течение одного-трех дней. Приятный бонус у некоторых девелоперов – возможность осуществить погашение кредита заблаговременно без штрафных санкций.

На данный момент на рынке преобладает предложение рассрочки от застройщиков. По словам экспертов, процент сделок с участием банковской ипотеки совсем незначителен. Это обусловлено спецификой продажи жилой недвижимости в новостройках и высокими ставками по банковским ипотечным программам. К тому же банковская ипотека предполагает дополнительные ощутимые траты для клиента: покупка страховок, комиссионные платежи и расходы на оформление документов.

Что дальше?

В целом для клиентов застройщики предлагают различные партнерские программы с банками, кредитование под льготные ставки, бонусы при досрочном погашении рассрочки, скидки на парко-место, подарочные сертификаты и пр.

«Много запросов на покупку квартир с ремонтом, чтобы потом можно было сдавать их в аренду либо сразу переезжать. В ближайшее время в комплексе «Лебединый» будет презентован шоу-рум и клиенты смогут заказывать уже квартиры с ремонтом под ключ. Кстати, после ввода объекта в эксплуатацию можно воспользоваться услугами по реализации ранее приобретенной квартиры через наш отдел продаж», – говорит Алексей Коваль.

Вместе с тем эксперты отмечают, что конкуренция на рынке обостряется, а эффективность программ лояльности снижается.

Например, рассрочка позитивно воспринимается покупателем как удобный инструмент приобретения квартиры. А вот скидками, благодаря массовой рекламе девелоперов, уже никого не удивишь. Единственное исключение составляют объекты премиального сегмента, где для покупателя практически всегда обсуждаются индивидуальные условия.

Максим Барабаш считает, что в борьбе за покупателя застройщики будут увеличивать время рассрочки, уменьшать сумму первого взноса и ставки кредитов.