Жилой капитал. Самые выгодные инвестиции в недвижимость

Какие квартиры идеально подходят для дальнейшей сдачи в аренду

Дополнительный доход от сдачи жилья – один из самых распространенных и доступных способов заработка во всем мире. Но в Украине он пользуется особой популярностью. Состоятельные украинцы активно вкладывают в недвижимость, используя ее в дальнейшем для заработков на ренте. Квартиры покупают даже тогда, когда цены на них снижаются или не растут. По данным риелторов, доля инвестиционных сделок достигает 50%, хотя в некоторых жилых комплексах этот показатель может быть существенно выше.

Квартирный бизнес

На первый взгляд, покупать квартиры с инвестиционной целью – настоящее безумие. Ведь выгодно вкладывать в активы, стоимость которых со временем растет. Пока недвижимость явно не относится к их числу.

По данным портала domik.ua, новостройки на вторичке Киева, то есть только что сданное жилье и введенное в эксплуатацию, просели за последние 12 месяцев на 6,9%. Причем единички подешевели на 8,2%. А это значит, что инвестор, покупая квартиру, должен смириться с финансовыми потерями.

Справедливости ради отметим, что у Госстата другие данные. По его подсчетам, в целом по стране жилье на первичном рынке подорожало за первое полугодие на 5,4%. Наибольшую динамику продемонстрировали однокомнатные квартиры, цены на которые поднялись на 7%. Стоимость двушек увеличилась на 4,9%, а трешек – на 3,2%.

Чем выше класс жилья и близость его к центру города, тем больше стоимость аренды. И, наоборот, на окраинах Киева, в спальных районах, расценки самые низкие

Но даже если положиться на оценки Госстата, инвестиции в недвижимость не покажутся такими уж привлекательными. Доходность на уровне 7% – вдвое меньше, чем можно заработать в банках. При этом еще придется нести существенные расходы на коммуналку. Почему же тогда половина всех сделок заключается с инвестиционной целью? На это есть несколько причин.

Первая заключается в том, что у украинцев не так много способов вложить свои средства. Вариантов всего два: вклады в банках или покупка жилья. Банковская система, хоть и восстановилась после кризиса, тем не менее по-прежнему не вызывает большого доверия у граждан. Особенно у тех, кому есть что терять. Одно дело – открыть вклад на $5 тыс., другое – на $50 тыс. В случае банкротства финучреждения Фонд гарантирования вкладов покроет лишь суммы до 200 тыс. грн с учетом процентов, то есть не более $7,5 тыс. И это не говоря о том, что госгарантии выплачиваются отнюдь не сразу. Тогда как недвижимость, даже слегка подешевевшая, уж точно не «убежит» на счета финансовых мошенников. Похитить ее, то есть провести махинации с документами, чтобы переоформить квартиру на другое лицо, почти невозможно.

Вторая причина популярности жилья для инвестиций – возможность получения дополнительного дохода. И при условии оптимального расположения недвижимости и ее высокого качества, заработать можно даже больше, чем по вкладам в банках.

Метры прибыли

Существует два способа аренды жилья: первый – долгосрочный, второй – посуточный. В последнем случае доход может быть существенно выше, но при этом заметно увеличиваются расходы на обслуживание: ремонт, уборку и т. д. В то же время нередки случаи, когда жилье берется в долгосрочную аренду, а потом сдается посуточно самим же квартиросъемщиком.

Чем выше класс жилья и близость его к центру города, тем больше стоимость аренды. И, наоборот, на окраинах Киева, в спальных районах, расценки самые низкие.

Если судить по данным объявлений, то самые дорогие однокомнатные квартиры, сдаваемые в аренду, находятся преимущественно в Печерском районе столицы. Причем почти все они расположены в недавно сданных жилых комплексах бизнес-класса.

К примеру, единички в ЖК Royal Tower сдаются за 40-50 тыс. грн, в ЖК «Новопечерские Липки» – 30-35 тыс. грн, в ЖК «Тетрис Холл» – 30 тыс. грн, на Подвысоцкого – от 20 тыс. грн. Разумеется, сдаются не голые стены, а квартиры с отличным ремонтом и всем необходимым для жизни. Стоит ли инвестировать в такое жилье?
Стоимость однокомнатной квартиры в ЖК Royal Tower – 3-4 млн грн в состоянии после строителей и 6 млн грн с авторским ремонтом. Предположим, квартира была приобретена за 3 млн грн, еще на 1 млн грн был сделан ремонт и закуплена необходимая техника. Как быстро окупятся вложения при аренде 40-50 тыс. грн? Всего за 6,6-8,3 года, что можно считать рекордным показателем для рынка недвижимости.

Эффективность покупки недвижимости в историческом центре города для посуточной аренды весьма сомнительна

Возьмем для сравнения самое дешевое жилье в столице. Скажем, на Березняках — в старом жилом фонде аренда единички обойдется в 4,5 тыс. грн. Это же жилье стоит 700 тыс. грн, или $26,5 тыс. Срок окупаемости составит 13 лет.

В качестве медиум-варианта – недорогого и недешевого – можно рассмотреть квартиры в новых домах, которые уже сдаются с ремонтом. К примеру, на Оболони в комплексе «Яскравый» (застройщик «Интергал-Буд») можно купить единичку за 720 тыс. грн, а сдать минимум за 8 тыс. грн. Хотя есть предложения и за 11 тыс. грн. Минимальный срок окупаемости составит 7,5 лет, что тоже очень даже неплохо.

Интересно, что жилье бизнес- и элиткласса почти никогда не сдается для посуточной аренды. Здесь уже правит бал иной класс недвижимости.

Быстрые деньги

Как и в случае элитного жилья, наибольшую прибыль при посуточной аренде приносят квартиры в центре города. Но при этом они должны быть расположены поближе к памятникам архитектуры, историческим площадям и улицам. А здесь новостроек практически нет, преимущественно сталинки и панельные дома. Скажем, на
ул. Михайловской можно снять посуточно единичку за 800 грн, на ст. м. «Золотые ворота» – 850 грн, на ул. Шелковичной — 1000 грн.

Но вот эффективность покупки недвижимости в историческом центре города для посуточной аренды весьма сомнительна. Стоимость таких квартир – 3,5-4 млн грн. Если сдавать такое жилье каждый день без перерывов, что маловероятно, то вернуть вложенные средства удастся не ранее чем через 10 лет. А если через день, то срок увеличится до 20 лет. При этом коммуналку и ремонт не получится переложить на плечи арендаторов.

Одна из причин популярности жилья для инвестиций – возможность получения дополнительного дохода

Гораздо выгоднее посуточно сдавать жилье в спальных районах. К примеру, на Троещине самая минимальная стоимость аренды – 350 грн, то есть всего в 2,5 раза дешевле, чем в историческом центре города. Но цены на квартиры ниже в 6 раз. Единичка в старом жилом фонде обойдется в $24 тыс., или 638 тыс. грн.

Благодаря таким низким ценам эффективность покупки дешевого жилья для посуточной сдачи в аренду намного выше, чем у квартир в центре города. Скажем, если сдавать такую квартиру 15 дней в месяц, то инвестиции окупятся через 10, а не 20 лет.

Получается, что покупка жилья бизнес- или ВИП-класса с последующей сдачей в долгосрочную аренду – самые выгодные инвестиции в недвижимость с самым коротким сроком окупаемости. При этом важен один нюанс. Аренда двух- или трехкомнатных квартир не слишком отличается от единичек. Посему эффективность вложений в многоквартирное жилье ниже.