Квартира сейчас, деньги потом. Все о покупке жилья в кредит или в рассрочку от застройщиков

Купить квартиру в Киеве да и в других городах для многих украинцев несбыточная мечта. При среднестатистической зарплате в столице, по данным Госстата, на уровне 13 тыс. грн, стать владельцем единички стоимостью $30-35 тыс. можно за пять-шесть лет. По методологии ООН, рассчитывающей так называемый индекс доступности жилья, такой срок означает, что квартиры в Киеве недоступны. Чтобы граждане могли позволить себе свой угол, доходы должны дать возможность накопить на жилье максимум за три года

Но даже пятилетний срок в наших условиях выглядит излишне оптимистично. Данные Госстата не учитывают в своих расчетах налоги на заработную плату, достигающие в общей сложности 40%. Кроме того, откладывая на дорогостоящую покупку, семье нужно где-то жить. Аренда жилья в спальных районах столицы обходится минимум в
5-6 тыс. грн, не считая еще 2 тыс. грн на коммунальные услуги.
Несоответствие стоимости жилья и доходов граждан более чем очевидно. Но застройщики не готовы снижать цены, рискуя понести убытки. В такой ситуации все более востребованными становятся программы лояльности строительных компаний и кредиты на покупку жилья. Причем с каждым годом эта тенденция только усиливается.

С низкого старта

Чаще всего строительные компании предлагают своим потенциальным клиентам, не располагающим всей необходимой суммой, три способа покупки жилья. Первый – скидки, второй – рассрочки и третий – банковский кредит (кредит онлайн на карту с плохой кредитной историей).

Скидки особенно популярны в период сезонного спада – летом и зимой. Нередко застройщики готовы уступать до 25% от заявленных цен. Но при всей кажущейся щедрости следует иметь в виду, что такие привлекательные предложения в основном касаются жилья с определенными недостатками или предлагаемого в высшей ценовой категории. Например, можно смело рассчитывать на существенные уступки при покупке на окраине города трехкомнатной квартиры площадью порядка 100 кв. м, расположенной на последнем, 22-м или даже 24-м этаже.
В то же время едва ли кто-либо из застройщиков согласится пойти на скидки при продаже единичек или двушек в спальных районах. Недорогое жилье пользуется наибольшим спросом и обычно довольно быстро находит своих покупателей.

Все более востребован второй вариант покупки жилья – в рассрочку. Нередко этот способ выбирают 30-50% инвесторов. Обычно застройщики готовы ждать полной оплаты за квартиру не более пяти лет, но чаще всего сроки не превышают года. То есть рассрочка обычно действует ровно до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. В этом случае достаточно внести треть стоимости жилья. Хотя бывают приятные исключения.

К примеру, компания «Интергал-Буд» – одна из немногих на рынке, кто предлагает покупателям выгодные программы рассрочки на период от трех месяцев до семи лет. Первый минимальный взнос стартует от 10% стоимости квартиры, что выгодно отличается от многих условий по банковским кредитам. Кроме того, при длительных программах рассрочки компания предоставляет социальные гарантии покупателям.

«Компания «Интергал-Буд» первой в Украине внедрила программу социальной поддержки и гарантий для покупателей, приобретающих квартиры в долгосрочную рассрочку. Суть этой программы заключается в том, чтобы поддержать покупателя и помочь ему или его наследникам стать собственником частично оплаченной квартиры в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, – рассказывает коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская. – Если покупателем оплачено не менее 50% обеспечительного платежа (стоимости квартиры), при наступлении непредвиденных жизненных обстоятельств, таких как смерть покупателя, многодетность или полная потеря трудоспособности кормильца семьи, компания «Интергал-Буд» обязуется предоставить ему или его наследникам льготы по оплате остатка. В частности, гарантируется изменение срока (пересмотр условий) оплаты остатка по рассрочке в пользу покупателя либо предоставляется скидка на часть или всю сумму остатка по рассрочке. Примечательно, что такие условия могут предложить только крупные системные застройщики, как «Интергал-Буд», которые финансируют строительство за счет собственных средств, а не поступлений от продажи недвижимости».

Среди минусов ипотеки – все еще высокие процентные ставки, а также отсутствие унифицированных предложений

Преимущество беспроцентных рассрочек в том, что квартиру можно купить по минимальной стоимости. Кроме того, кредитные ресурсы предоставляются даром. Ведь обычно квадратные метры на этапе котлована обходятся на 20-25% дешевле, чем после завершения строительных работ. В то же время застройщик может повышать цены на «невыкупленные» квадраты. И к тому же далеко не каждый в состоянии за год выплатить компании половину стоимости жилья.

Еще один недостаток рассрочек – нередко стоимость квадратных метров привязывается к доллару. Это достаточно распространенный прием, хотя сразу отметим: не все строительные компании используют валютную фиксацию. Если же инвестор выбирает рассрочку с привязкой к курсу, следует иметь в виду: гривня может легко девальвировать в несколько раз. Никто ведь не знает, что будет с курсом через год-два, не говоря уже о более далекой перспективе. Возможно, при рассрочке на небольшие сроки, скажем до года, этот пункт не столь важен, особенно если внесено свыше 50% стоимости жилья. Но при небольших стартовых вложениях и длительном сроке выплаты рассрочки потери могут быть весьма существенными. Фактически речь идет о валютном кредите со всеми вытекающими проблемами.

И все же несмотря на все минусы рассрочек, это наиболее по­пулярный способ покупки жилья при отсутствии на руках всей необходимой суммы. «Традиционно девелопер предлагает большую скидку в двух случаях: при покупке на начальных этапах строительства и при внесении полной стоимости. Если говорить о рассрочках, то в DIM group существует правило, единое для всех комплексов, – при оплате первичного взноса (10-30% от суммы) можно оформить рассрочку на период до завершения строительства. Как показывает практика, рассрочка очень востребована среди наших инвесторов. Ею воспользовались порядка 50% покупателей», – рассказывает коммерческий директор DIM group Павел Подраный.

Взаймы на десятилетие

Третий способ купить жилье, не располагая всей необходимой суммой, – получить кредит в банке. Застройщики все активнее привлекают банковские учреждения к сотрудничеству. И наибольшую заинтересованность в сотрудничестве пока демонстрируют государственные банки, кредитуя клиентов практически всех крупных строительных компаний. В числе крупнейших кредиторов – Ощадбанк, Укргазбанк, ПриватБанк.

Пока покупку жилья на первичном рынке кредитуют всего семь банков. Но даже такая невысокая конкуренция среди банкиров уже привела к существенному снижению кредитных ставок.

Еще год назад взять кредит на покупку жилья по ставке ниже 21,5% годовых было невозможно. Разумеется, банкиры и застройщики легко скрывали реальные проценты, предлагая чуть ли не нулевые кредиты, забывая упомянуть о дополнительных условиях, существенно увеличивавших выплаты по долгу. Сейчас реальные ставки тоже высоки, но все же кредиты стали намного доступнее. В среднем занять в банке можно под 21% годовых. Впрочем, здесь тоже есть исключения из правил.

К примеру, в Укргазбанке по одной из программ можно оформить кредит под 12% годовых. Даже инфляция выше. Такая льготная ставка возможна при внесении сразу не менее 50% стоимости жилья. Но через пять лет на остаток долга будут начисляться уже 22%. Разумеется, лучше погасить долг до того, как начнет действовать повышенная ставка. Хотя не исключено, что к тому времени на рынке появится множество привлекательных предложений от банков. И тогда без труда можно будет перекредитоваться в другом финансовом учреждении.

Чуть дороже, чем в Укргазбанке, можно занять на покупку жилья в банке «Аркада». Здесь ставка – 14% годовых. Но к преимуществам кредитных услуг этого банка можно отнести возможность погашать долг 30 лет при первоначальном взносе всего 20%.

Несомненный плюс банковских кредитов – сроки погашения долга и невысокий размер первоначального взноса. Ни одна рассрочка застройщиков не позволят растянуть выплату даже на 10 лет, не говоря уже о 20- или 30-летнем сроке. Кроме того, банкам запрещено привязывать квадратные метры или ставки к доллару или евро.
Постепенно банкиры снижают требования к заемщикам. И в некоторых случаях весьма значительно. Например, при существенном первоначальном взносе – 60% – клиенту уже не нужно доказывать свою платежеспособность. К примеру, таковы условия сотрудничества по ипотечному кредитованию Укргазбанка и DIM group. «При первом взносе от 30% процентная ставка на первый год составит всего 0,01% годовых в национальной валюте.

Максимальный срок кредитования –20 лет. Минимальный собственный взнос инвестора составляет 30% стоимости жилья, но при первом взносе от 60% клиенты могут не предоставлять справку о доходах, что существенно упрощает процедуру оформления кредита», – объясняет Павел Подраный.

Среди минусов ипотеки – все еще высокие процентные ставки, а также отсутствие унифицированных предложений. Кредитные программы за редким исключением разрабатываются для отдельных застройщиков, а не всего рынка в целом. То есть не каждая квартира может быть прокредитована в банке. В том же банке «Аркада» можно занять средства только на покупку жилья в одном из двух комплексов.

И тем не менее можно не сомневаться, что ставки по кредитам будут снижаться. Банки уже выходят из анабиоза, в который они попали после кризиса 2014 года, и теперь ищут новые возможности для заработка. Ипотека, несомненно, одна из них.