В Украине меняют правила: что будет с новостройками и как вырастут цены на квартиры

Паркинги только за территорией жилых комплексов, «голубые» и «зеленые» линии, плотность застройки не больше 450 человек на гектар. Такие нововведения Минрегионстрой предусмотрел в проекте новых государственных строительных норм (ДБН). Новые нормативы с одной стороны запрещают строить небоскребы и застраивать зеленые зоны, а с другой – могут подтолкнуть рост цен на первичном рынке

«Обозреватель» разобрался, как в Украине меняют строительные нормы и на кого это повлияет.

Строить будут по-новому

Существующие строительные нормы позволяют практически бесконечно повышать плотность застройки без любых на это оснований, заявил вице-премьер Геннадий Зубко. И чтобы исправить ситуацию, чиновники вводят новые правила. При чем ограничили не только плотность – 450 человек на одном гектаре +20%, но и этажность. Теперь в небольших городах (до 50 тыс. населения) разрешат строить трехэтажные здания, а в относительно крупных – 9-этажки. Кроме того, в ДБНах ввели такие понятия как «зеленая» и «голубая» линии. Каждую из них для городов должна определить местная власть.

«Голубая» линия – максимальная этажность зданий в городе, а «зеленая» – парки и рекреационные зоны, которые нельзя застраивать. Коснутся новшества и тех, кто будет жить в новостройках. Так, согласно новым правилам, паркинг нельзя размещать на территории жилых комплексов (ЖК). Их должны вынести за территорию, или же построить подземный гараж.

Такие нововведения – правильный шаг, уверен эксперт в сфере недвижимости Максим Бабуряк. Так, новые строительные нормы не позволят строить небоскребы рядом с пятиэтажками и «осваивать» рекреационные зоны. Однако могут возникнуть и проблемы. К примеру, уже несколько лет в Украине пользуются высоким спросом так называемые смарт-квартиры. Это небольшое жилье (в среднем до 30 квадратных метров) в домах с высокой плотностью.

«Там на этаже может быть и 20, 30 квартир. Плотность застройки там высокая, иначе просто не окупилось бы такое жилье. Конечно, со смарт-квартирами сложно будет выдержать новые ДБНы», – рассказывает Бабуряк.

Чем эффективнее девелопер осваивает земельный участок, на котором он строит жилье, тем ниже будет цена на квартиру, отмечает пресс-секретарь корпорации «Укрбуд» Глеб Шемовнев. Существующие нормы и так устанавливают граничную плотность населения на уровне 450 человек на один гектар с возможностью ее увеличения при должном обосновании. А новая норма, предлагаемая министерством, позволит увеличивать плотность только до 540 человек на гектар. Такая норма снизит нагрузку на социальную инфраструктуру, но может подтолкнуть рост цен на первичном рынке.

«Затраты, например, на аренду или покупку земельного участка, на котлованные работы, на благоустройство территории, на прокладку инженерных сетей и коммуникаций не так сильно зависят от итоговой жилой площади нового дома. И если все эти средства придется вкладывать в строительство меньшего числа квартир, то и компенсировать затраты получится только одним способом – повышая стоимость жилья», – поясняют в «Укрбуде».

А вот вынесение парковок за территорию жилых кварталов поддерживают и застройщики, и эксперты в сфере недвижимости. Машины во дворах не только мешают местным жителям, но и могут стать причиной аварий. Но и эту норму можно реализовать не во всех случаях. При проектировании новых кварталов проблем не возникнет, а вот если уплотнять застройку, то свободного места может не оказаться. Подземный паркинг построить можно не всегда, да и украинцы, которые покупают квартиры в домах с подземным паркингом, далеко не всегда готовы отдельно платить за парко-место. В результате возникают ситуации, когда все квартиры продали, а часть паркомест осталась свободной.

Что будет с ценами

А вот мнение о том, насколько новые ДБНы повлияют на цены, расходятся. В Ассоциации экспертов недвижимости уверены, что повышать стоимость квадратного метра застройщики в 2018 и 2019 годах не могут. Сейчас спрос на квартиры меньше предложения, а в таких условиях повышение цен приводит к потери покупателей. Но и работать себе в убыток девелоперы не будут.

«Конечно, если есть экономическое обоснование, инфраструктурная возможность на одном гектаре сделать плотность в 600 человек, застройщики этой возможностью пользовались. Это позволяло снижать цены, что является важным конкурентным преимуществом. А если выполнять все новые строительные нормы, сократить плотность, построить подземную парковку, а потом еще продать не все места, конечно, себестоимость квадратного метра в таком доме будет выше. Насколько – время покажет», – объясняет эксперт в сфере недвижимости.