Метры дохода. Лидеры рынка жилья столицы

Предложение новых квартир на столичном рынке продолжает увеличиваться. Как и у кого выбрать самые ликвидные квартиры

Застройщики не сбавляют оборотов. Несмотря на существенное превышение предложения над спросом, в эксплуатацию вводятся все новые и новые квадратные метры. По информации консалтинговой компании City Development Solutions, в конце 2017 года в столице предлагали на продажу более 57 тыс. новых квартир. В прошлом году их продажа началась в 59 новых комплексах и 45 уже имеющихся очередях.

По количеству возводимых объектов Украина уже обошла ЕС. По данным Нацбанка, если у нас на тысячу человек приходится 2,9 квартиры, то в ЕС – 2,8. В то же время украинцы меньше обеспечены квадратными метрами, нежели жители Евросоюза. С учетом первичного и вторичного рынка, на тысячу человек в Украине приходится 400 квартир, тогда как в Евросоюзе – 486.

Впрочем, в Киеве ситуация совершенно иная. В столице сдают свыше 43% жилья, принятого в эксплуатацию в нашей стране. И едва ли эта тенденция изменится в ближайшее время.

«Безусловно, количество новых проектов растет с каждым годом. Хотя многие эксперты прогнозируют падение рынка недвижимости из года в год, однако мы видим, что этого не происходит, – говорит Анна Лаевская, коммерческий директор строительной компании «Интергал-Буд». – При этом мы понимаем, что на рынке выживут только сильнейшие, те, кто будут предлагать наиболее выгодные условия для покупки жилья, лучшее качество строительства, более интересные эргономичные планировки, развитую инфраструктуру, не только внутри комплекса, но и вовлекаясь в улучшение общегородской. Сейчас пришло время здоровой конкуренции, требования покупателей растут».

По оценкам независимого эксперта по недвижимости Михаила Артюхова, сегодня происходит «затоваривание» рынка. По его мнению, киевским застройщикам сложно продать такое количество недвижимости.

«В сегменте новостроек предложение составляет порядка 20 тыс. квартир, вторичного рынка –
40 тыс. Ежегодно на первичный рынок поступает 30-40 тыс. квартир и еще строится 100-150 тыс.»
, – констатирует Артюхов.

Кроме того, на продажи негативно влияет низкое количество сделок по кредитованию и частному финансированию.

«Сейчас менее 3% покупателей используют ипотеку для приобретения жилья. Это крайне мало. Ожидания доходности у кредиторов и инвесторов настолько высоки, что теряется экономический смысл в привлечении финансирования застройщиками и девелоперами рынка, – говорит Михаил Артюхов. – Большинство покупателей готовы занимать по ставкам 2-3% годовых, которые им не могут предложить ни банки, ни застройщики».
В свою очередь, Игорь Кушнир, председатель правления компании «Киевгорстрой», уверен, что рынок готов поглощать новые квартиры и потребность в них есть, но главным фактором все еще остается уровень доходов украинцев.

«По моему мнению, человек должен зарабатывать в месяц минимум среднюю цену квадратного метра. Только тогда жилье станет действительно доступным», – полагает Кушнир.

Наибольшим спросом в 2018 году пользуются однокомнатные квартиры. На их долю приходится 54% сделок

Меньше метров

Чтобы стимулировать спрос на жилье, застройщики продолжают наращивать долю малогабаритных квартир. Увы, низкая покупательная способность украинцев диктует свои правила, что стало причиной растущей по­пулярности малогабаритных смарт-квартир площадью 19-25 кв. м.

По оценкам экспертов рынка недвижимости, если сейчас площадь однокомнатных квартир составляет 36-48 кв. м, то к 2021 году она снизится до 18-25 кв. м.

Эта же тенденция касается и двушек. Сейчас средняя площадь двухкомнатных квартир – 50-58 кв. м. Уже через три года она снизится до 30-38 кв. м. Место нынешних двушек займут трешки. Их площадь сократится до 48-58 кв. м.

В целом же за последние 12 месяцев средняя площадь квартир уменьшилась с 64,7 до 60,8 кв. м.

Как и прежде, наибольшим спросом в 2018 году пользуются однокомнатные квартиры. На их долю приходится 54% сделок.

Наряду с этим на рынке столичной недвижимости наметился новый тренд. С января по июнь количество запросов на покупку двухкомнатных квартир выросло на 14%. Тогда как на однокомнатные спрос практически не изменился.

Риелторы объясняют смену в предпочтениях покупателей тем, что единичка не позволяет обеспечить необходимые функциональные зоны для каждого члена семьи. А разница в цене между однокомнатными и двухкомнатными квартирами сегодня всего $5-7 тыс.

По этой причине доля двушек в структуре продаж постепенно растет и на данный момент составляет 35-40%.
Эти цифры подтверждают и застройщики. С начала 2018 года доля продаж двухкомнатных квартир в корпорации «Укрбуд» в Киеве составляет 32,4% от общего числа сделок. Для сравнения: на однокомнатные квартиры приходится 56,3%, они по-прежнему пользуются наибольшей популярностью у инвесторов.

Курс на повышение

Согласно данным Госстата, в первом полугодии 2018 года квартиры в новостройках подорожали на 5,4%. Цены на однокомнатные возросли на 7%, двухкомнатные – на 4,9%, а трехкомнатные – на 3,2%.

В то же время летом на рынке недвижимости традиционно произошло снижение стоимости жилья. К тому же застройщики начали предлагать сезонные скидки на квартиры в новостройках. Хотя жилье комфорткласса, вопреки общей тенденции, несколько подорожало.

Алина Яшнева, заместитель председателя правления наблюдательного совета ООО «Керрот» Строительные материалы», объясняет рост цен подорожанием стройматериалов. Кроме того, в связи с массовым выездом специалистов за границу, на рынке труда растет зарплата и, соответственно, стоимость строительных работ. По статистике, себестоимость строительства уже повысилась на 20-25% и продолжает увеличиваться.

Игорь Кушнир предлагает провести простую параллель. «Если стройматериалы еще подорожают – вырастет и цена на квадратный метр. Если еще какое-то количество строителей уедет – снова будем иметь привязку к стоимости квадратного метра. Если пойдет вверх доллар – квадратный метр также последует за ним. Так что, думаю, осенне-зимний период будет совсем не скучным», – говорит он.

По данным Михаила Артюхова, в Киеве новые квартиры экономкласса стоят 13-19 тыс. грн/кв. м, жилье комфорткласса – 17-25 тыс. грн, бизнес-класса – 20-35 тыс. кв. м.

Наиболее доступными для приобретения жилья риелторы называют Деснянский, Дарницкий и Святошинский районы Киева. В среднем квартира в новостройке на Троещине или Лесном массиве стоит от 982 тыс. грн (без учета оформления, оценки и налогов).

Одновременно с этим продолжается расслоение цен между квартирами в старом и новом жилом фонде. Стоимость квадратного метра в доме современной постройки может быть дороже на 20-30%, чем в аналогичном жилье, возведенном более 20 лет назад в том же микрорайоне.

Согласно данным Госстата, в первом полугодии 2018 года квартиры в новостройках подорожали на 5,4%

Новые требования

Тон на рынке задает потребитель: он выбирает не только жилые квадратные метры, но и уровень комфорта. Все большую роль играют качество лифтов, свой паркинг, большая зеленая зона. Растет популярность на жилые комплексы, где дворы обустроены по концепции «без машин». И, конечно же, немаловажна развитая инфраструктура: зона развлечений, ТЦ и фитнес-клубы, хорошая транспортная развязка.

«Сейчас застройщики заботятся и о комфортном проживании жильцов, включая в проект разработку инфраструктуры на территории комплекса, чтобы полностью удовлетворить все требования жителей домов к качественной жизни в комплексе, – говорит Анна Лаевская. – Первые этажи домов уже давно «принадлежат» коммерческой недвижимости. Застройщики стремятся к тому, чтобы, не выходя за пределы территории комплекса, каждый смог найти все необходимое для качественной жизни: магазины, кафе, рестораны, спортклубы и супермаркеты. Это создает полноценную инфраструктуру для наших жильцов».

Уже сейчас идет тенденция включать в комплексы мини-садики, детские клубы с услугами няни. То есть зоны, где можно оставить ребенка с почасовой оплатой или пройти обучение и всевозможные мастер-классы. По словам Анны Лаевской, забота о детях – важный момент в проектировании новых жилых комплексов. «Мы одни из немногих, кто первыми начали строить детские сады практически во всех жилых комплексах. Мы понимаем насколько это важно. Ведь преимущественно, наши покупатели – это люди, которые только создали семьи или семьи с маленькими детьми», – отмечает эксперт.

Особо продвинутые застройщики предлагают даже зарядки для электромобилей, солнечные батареи и пр. А учитывая по­пулярность небольших квартир, особое внимание уделяют планировке: стараются сделать ее максимально продуманной и полезной.

И застройщики, и риелторы говорят о том, что покупатель сегодня значительно помолодел. Кроме того, он стал более избирательным и осторожным. С учетом громких скандалов с недостроями, люди стали чаще интересоваться документами, следить за ходом работ на площадках.

Лучшие строительные компании столицы (нажмите для увеличения)

Таблица с лучшими застройщиками столицы
Таблица с лучшими застройщиками столицы