Как за каменной стеной: самые надежные застройщики

Прежде чем приобретать квартиру в новостройке, покупателю приходится учитывать множество факторов. Риски при инвестировании в строительство весьма высоки. Успешно возводимая коробка дома вчера уже завтра может превратиться в долгострой. И это еще в лучшем случае. Так как же защитить свои вложения в строящееся жилье?

Где выбирать

Обычно потенциальные покупатели первым делом оценивают вид из окна, интересуются этажом и выбирают любимое число как номер квартиры. Хотя в случае реальной покупки все это следует выяснять в последнюю очередь. Это хорошо знают те, кто купил жилье в некоторых столичных высотках, расположенных даже не в спальном районе, а в центре города. Казалось бы, квартиры с прекрасной планировкой в новостройках, выпирающие своими 20-25 этажами на фоне пятиэтажных хрущевок и панелек-девятиэтажек, – лучшая инвестиция. Здесь развита инфраструктура, масса магазинов, детсадов и школ. Но все это хорошо, если у застройщика есть разрешение на строительство, согласованная проектная документация и никто не оспаривает право на землю в муниципалитете.

К сожалению, немало домов, построенных в последние лет десять, заселены жильцами, у которых до сих пор нет юридического адреса. Хотя застройщик в свое время уверял покупателей квартир, что все документы в порядке, а из-за непонятных для жильцов проблем город не принимает дом на баланс. Тем временем тянется волокита судебных разбирательств… Такие истории в прошлом как черное пятно на репутации застройщика.
Чтобы избежать подобных проблем в будущем, покупателю квартиры в новостройке хорошо бы проверить в госорганах подлинность лицензий и разрешительных документов застройщика, как бы вся эта затея трудной и громоздкой ни казалась. Ведь речь идет о больших суммах и пренебрегать такими нюансами – слишком дорогое удовольствие. Мало какая компания открыто заявляет о сдаче очередного дома и получении юридического адреса для него. Нам удалось найти таких меньше десятка, среди которых – «Киевгорстрой», «Укрбуд» и «Атлант».

Более уверенные в своем завтрашнем дне застройщики берутся строить большие жилищные комплексы. И не только на окраине города, но и неподалеку от центра, а то и в самом центре, осваивая по-новому территории бывших заводов, фабрик, промышленных зон. Плюсов приобретения квартиры в таких ЖК несколько. Помимо расположения, дополнительное преимущество – собственная инфраструктура, которую обещает создать сам застройщик. В проекте комплекса продуманы магазины, кафе, медицинские и детские учреждения, офисные помещения, детские и спортивные площадки, парковки и подземные паркинги. Самый большой недостаток таких инвестиций – возможные неудобства покупателей квартир в домах первой очереди из-за возведения следующих объектов. Этот процесс может длиться несколько лет. Кроме того, нередко введение дома в эксплуатацию осуществляется вместе с другими новостройками жилого комплекса. Застройщик, как правило, сдает весь ЖК целиком, а не по очереди каждый новый дом.

Что выбирать

В последние несколько лет выбор покупателя на первичном рынке ограничивается суммой в кошельке. Большинство сделок проходят в границах $25-40 тыс. Преимущественно это единички и двушки, чаще в экономсегменте. Порой за одни и те же деньги можно выбирать между малометражкой в 25 общих квадратов и довольно просторной двушкой площадью в два раза больше. Причем обе квартиры будут находиться в новостройках отнюдь не в центральных районах города. Тенденция прежних лет – чем больше площадь, тем дешевле квадратный метр, – сохраняется и сейчас. Разве что у нескольких застройщиков стоимость квадрата одинакова и для единичек, и для трешек (как, например, в домах от компании «Укрбуд», строительство которых только начато).

Планировка квартиры – один из первых критериев выбора при реальной покупке объекта после оценки документов. Причем важно не только расположение комнат, кухни, количество бесполезных метров коридора и балкончика неправильной формы, но и высота потолков. Случается, что по итогу строительства площадь приобретаемой квартиры несколько меняется: пару-тройку метров в большую или меньшую сторону. Но подобное бывает не у каждой компании. Более профессиональные застройщики возводят по типовым проектам, и расхождения возможны в пределах метра, не более.

Кроме того, за одни и те же деньги легко найти квартиры приблизительно одинаковой площади и похожей планировки, с той только разницей, что в одной нужно будет вложить еще не меньшую сумму для обустройства хоть какого-нибудь комфорта. А в другой достаточно будет косметического ремонта. Представление у строительных компаний о состоянии квартиры «после застройщика» весьма различные. Одни сдают дом с разведенными в квартирах коммуникациями, установленными радиаторами, стеклопакетами, входными и межкомнатными дверьми, выполняя стяжку полов и потолков, а также штукатурку стен под чистовую отделку. Другие же только подводят коммуникации к квартире, условно обозначают расположение умывальников на кухне и в санузлах, не тратят времени на выравнивание стен, полов и потолков, оставляя тем самым пространство для полета дизайнерской мысли в планировании интерьера. Выбор тут очевиден – зачем платить больше, как говорится.

Нередко застройщик готов сдать квартиру под ключ, то есть с обоями на стенах и уложенным ламинатом на полу, кафелем в санузлах и на кухне. В принципе, опцию ремонта декларируют девять из десяти компаний. В отзывах покупателей квартир в новостройках чаще всего благосклонно отзываются о «Киевгорстрое» и KAN Development.

Уважающие себя и своего покупателя компании приглашают на просмотр квартир в еще строящиеся дома. Конечно, в каске и резиновых сапогах, будучи в серой коробочке, трудно представить светлую квартиру. Но абстрагировавшись, можно оценить все важные параметры комфорта своего жизненного пространства.

Как покупать

Способов покупки квартиры на самом деле не так уж и много. Сейчас большинство застройщиков вынуждают покупателей разделять с ними риски, предлагая подписывать предварительные договоры имущественных прав. Хотя законодательством не определен четкий алгоритм такого способа покупки жилья, тем не менее этот вариант и не запрещен напрямую. Другой легальный механизм покупки жилья предусматривает инвестирование через фонды финансирования строительства. По этому пути идут компании «Укрбуд», ДБК-4, «Киевгорстрой», «Аркада» и несколько других. В таком случае ответственность с застройщиком разделяет банк, что существенно снижает риски для инвестора.

Финпомощь

Для многих непросто накопить необходимую сумму для покупки жилья. Тем не менее все больше застройщиков готовы предложить ипотеку или рассрочку.

Семь из десяти компаний готовы отсрочить полную оплату квартир, предлагая рассрочку даже под 0%, но только до конца строительства (а это максимум полтора-два года или минимум пара-тройка месяцев). В случае рассрочки компания чаще всего оставляет за собой право корректировать цену еще не оплаченных квадратов (впрочем, известно, что с приближением окончания строительства стоимость квадратного метра только растет).

Всего лишь пять компаний сегодня продают квартиры через ипотеку. Хотя решение о выдаче кредита остается за банком, все же это хорошая возможность улучшить жилищные условия. Пока еще ставки по кредитам остаются довольно высокими – более 20% годовых. Хотя строительные компании и банки разрабатывают более привлекательные программы. Скажем, «Аркада» готова кредитовать под 10% на 10 лет. А «Укрбуд» из месяца в месяц понижает кредитную ставку. На первый год-два компания предлагает занять средства под 6-8% годовых. В дальнейшем ставка возрастает до 20% и даже выше. Впрочем, если есть возможность рассчитаться по кредиту за год-два (что происходит без штрафных санкций), предложение застройщиков может быть интересным. К тому же не исключено, что через год-два ситуация на ипотечном рынке существенно изменится и можно будет перекредитоваться на более выгодных условиях. В любом случае, эти возможности должны быть прописаны в договоре уже сейчас.

Муки выбора

Самые рисковые инвесторы знают: успехи в прошлом не гарантируют удачи в будущем. Затяжной кризис на рынке строительства жилья перетасовал застройщиков так, что уже никто и не вспомнит некогда подававших надежды компаний. Несколько застройщиков оказались не настолько сильными, чтобы оправдать собственные амбиции, предлагая рынку жилье высокого класса. Кое-кто и вовсе исчез, оставив обманутыми сотни вкладчиков. Какие-то остаются на плаву с немного пострадавшим реноме. И лишь единицы продолжают удерживать лидерские позиции.

Каждый год портал недвижимости domik.ua изучает, насколько готовы доверить той или иной компании свои инвестиции его пользователи. И каждый раз лидером исследования оказывается «Киевгорстрой». За ним – «Интергал-Буд», «Ковальская Недвижимость», ДБК-4. Компания «Укрбуд» разделяет позиции с «Житлоинвестбуд ДБК» и банком «Аркада». Пользователи портала среди критериев надежности компании отмечают не только то, как долго она на рынке, но и соблюдение застройщиком сроков, качества жилья, а также ценовую политику и условия покупки квартиры.

Застройщики, которым более всего доверяют покупатели квартир в столице (нажмите для увеличения)

Таблица застройщиков
Таблица застройщиков