Единичка в квадрате: какие квартиры небольшого метража пользуются наивысшим спросом

Не прошло и полгода, как цены на столичные квартиры потеряли еще около 3%

Дешевеет жилье неравномерно: больше всего просели в стоимости трехкомнатные, а также квартиры больших площадей. Вместе с тем цена единичек и двушек в некоторых микрорайонах столицы немного возросла – до 4%. Но только в объявлениях о продаже. В реальности же сделки совершаются с хорошим торгом, продавцы уступают 5-10%, если действительно хотят реализовать квартиру.

Почему единичка

Самыми востребованными на рынке были, есть и будут однокомнатные квартиры, уверен брокер Сергей Копыстко: «Платежеспособность граждан оставляет желать лучшего, и еще долгое время ситуация будет оставаться таковой, – говорит он, – потому-то и складываются сделки на рынке в самом низком ценовом сегменте». Брокер уверен: только «экономическое чудо» вдохнет жизнь в рынок недвижимости и только при условии повышения уровня жизни и доходов люди будут выбирать жилье согласно ожидаемому комфорту, а не кропотливо собранной сумме наличных в кармане.

Несколько оживший по весне рынок так и не воспрял к бойким торгам. Наибольшее число запросов покупателей (до 56%), по статистике портала address.ua, сконцентрировано в ценовом диапазоне до $30 тыс. за квартиру, выложить до $50 тыс. за жилье готовы вдвое меньше (24%). При этом все чаще подыскивают двухкомнатные: если на однокомнатные пришлось 36% потенциальных покупателей, то на двухкомнатные – 44%, трешками интересовались только 19% посетителей портала.

Еще одной причиной извечного выбора в пользу наименее дорогих квартир остается неудовлетворенный спрос на собственную жилплощадь. «В столице очень много квартир напоминают коммуналку, только «семейного типа», – комментирует риелтор Татьяна Корниенко. – Сейчас, как и несколько последних лет, владельцы трех-, четырех-, пятикомнатных квартир, в которых часто живет по несколько семей – родители и молодые семьи их детей, – скорее разъезжаются путем обмена квартир, чем продав свою большую квартиру и купив две-три квартиры меньших площадей». Хотя процесс обмена достаточно длительный, однако большие квартиры остаются в объявлениях предложений к продаже еще дольше – часто более года, за это время существенно теряя в цене.
Квартир на три и более комнат, выставленных на продажу, более чем достаточно. Согласно данным портала kanzas.ua, больше половины предложений занимает именно этот сегмент жилья. Соответственно на единички и двушки приходится менее 25% объявлений о продаже.

Даже «дефицитным» однокомнатным рынок складывает цену по-разному. По данным портала
domik.net, с начала года единички подешевели на 2,2%. Хотя продавцы квартир в кирпичных домах и повысили к весне цену предложения до 1386 $/кв. м (почти на 4% по сравнению с январем), зато в бетонных панельках цена упала до 889 $/кв. м в глубине массива и до 982 $/кв. м вблизи метро.

Еще больше – на 10,1% – подешевели за это время двушки, до 1543 $/кв. м у метро, а в среднем по рынку – до $1358 за квадрат. Стремятся их догнать и трешки.

Новое не дороже старого

Как в прошлом, так и в этом году, большая доля сделок (до 60%) осуществляется на первичке. Конечно, тут немного дешевле квадратный метр (пока дом строится). Средняя цена к концу мая, согласно статистике компании SV Development, – 1017 $/кв. м. Кроме того, легко найти квартиру, в которой квадрат обойдется лишь в $800, что практически вдвое дешевле, чем на вторичном рынке. Хотя строительство дома будет продолжаться еще год-полтора. Зато оплату квартиры можно растянуть во времени: застройщику важно, чтобы с ним рассчитались по окончании строительства.

Три неоспоримых аргумента в пользу новостроя оправдывают риски покупателя. Во-первых, новое жилье всегда лучше старого. Правда, иногда минусом может быть недостаточно развитая инфраструктура (магазины, детские сады и школы, медучреждения), но это дело недолгого времени. Во-вторых, застройщики в ответ на стремления покупателя готовы предлагать рассрочку на год-три и даже кредит, что, несомненно, является преимуществом ввиду отсутствия банковской ипотеки. А в-третьих, если уж придется сдавать квартиру в аренду, то рента в новостройке выше, чем в старом доме того же микрорайона.

Немаловажно сегодня и то, что новостройки возводятся с применением новых технологий, что в результате снижает энергопотребление, а значит, и экономит деньги на оплате коммунальных услуг. В старом же фонде для меньшей траты денег на коммуналку приходится делать хоть мало-мальский ремонт, утепляя полы, меняя стеклопакеты, входную дверь. Но самой большой досадой остается то, что в квартирах старого фонда практически нет возможности обустроить индивидуальное отопление. Тогда как в новостройках найти квартиру с индивидуальным отоплением не составит большого труда (преимущественно это новые дома в микрорайонах на околицах города и в ближайшем пригороде).

Простая арифметика

В новостройке от компании «Киевгорстрой», которая будет сдана через пару месяцев на окраинном массиве столицы, можно купить квартиру за 489 тыс. грн. В такую цену обойдется единичка площадью 30,06 кв. м в монолитно-каркасном доме из керамоблоков, утепленном минватой. В квартире – индивидуальное отопление. Конечно, потребуется истратиться на ремонт, хотя бы половину от уплаченной суммы. Чем комфортнее будет жилье, тем дороже будет рента, если квартиру сдавать. В этом же районе новая квартира со свежим качественным ремонтом, укомплектованная бытовой техникой и необходимой мебелью обходится арендаторам в
6-8 тыс. грн в месяц.

В то же время рента квартиры в старом доме в том же микрорайоне составляет максимум 4,5 тыс. грн, также с ремонтом, мебелью и техникой. Чаще всего это «хорошая хрущевка». А покупка подобной квартиры в давно обжитом микрорайоне по соседству обойдется в пределах $30 тыс. Скажем, за квартиру с ремонтом в кирпичном доме просят $29 тыс. (около 780 тыс. грн).

Арендатору выбор диктует не только помесячная рента, но и плата за коммунальные услуги. В квартире, где есть индивидуальное отопление, установлены счетчики, расходы ниже приблизительно наполовину.

Даже без учета сумм за коммунальные услуги, выбор в пользу квартиры в новом фонде очевиден. Допустим, что при условии неизменности ставок аренды, на приобретение квартиры и ее обустройство будет потрачено столько же, сколько и на покупку квартиры в старом жилом фонде. Учитывая, что рента в новостройке выше на 25-60%, вложения окупятся чуть ли не вдвое скорее. Если покупку квартиры на вторичке аренда отобьет лет за 13-15, то на первичке – за 8-10. За это время будут терять в цене квартиры как нового, так и старого фонда. Только, как показывает время, в первом случае динамика будет не такой быстрой, как во втором.