Бесценный квадрат: как большие коммунальные платежи отразятся на стоимости квартир

Свою уютную трешку Алена Т. продает уже не первый год. В последние месяцы ее телефон вдруг снова ожил: звонили «постоянные покупатели», которые приходили на просмотр еще год назад. И вот теперь время от времени позванивают с единственным вопросом: «Уступите ли в цене?» Собственно, уступить в цене Алена была готова при каждом просмотре

Однако «потенциальный покупатель», прощаясь до следующей встречи со словами «я подумаю», вскоре продолжал торги, но уже в телефонном режиме. Вот и теперь Алене предлагают цену на треть ниже прошлогодней. «Я подумаю», – теперь уже отвечает хозяйка жилья, прагматично просчитывая, хватит ли ей вырученной суммы и небольших сбережений для того, чтобы купить две единички, решив семейный квартирный вопрос. А может, даже единичку с двушкой?

Квартирный ценопад

Резвое снижение цен на рынке жилой недвижимости после непродолжительного периода стабилизации спроса и предложения продолжается четвертый месяц кряду. Тенденцию к понижению задали новые суммы квитанций оплаты коммунальных услуг, растущие как на дрожжах. Брокеры поговаривают, мол, то ли еще будет: даже в лучшие времена активных торгов и сделок реакция рынка на внешние факторы не была моментальной, а сейчас, в полусонном состоянии, и вовсе неспешная, так что падение цен остановится еще не скоро.

И правда, если последние годы средняя цена квадратного метра в столице проседала на 5-10% за год, то только за январь она опустилась на 1%. Так, согласно аналитическим подсчетам компании SV Development, в январе (который отличается абсолютным деловым затишьем ввиду праздников) средняя цена столичного квадратного метра составила $1154 на вторичном рынке и $1038 на первичном. Тогда как в декабре было $1161 и $1042 соответственно. По данным портала поиска недвижимости address.ua, за декабрь цены на вторичном рынке упали на 4,2% (в долларовом эквиваленте), составив $1138 за кв. м. Причем наибольшее падение цен аналитики портала отмечают на квартиры из четырех и более комнат – на 7%, единички сдали позиции на 3,3%, двушки – на 3,5%, чуть больше просели трешки – на 4,2%.

За год в среднем квартиры подешевели почти на 14%. А практически вдвое жилье потеряло в цене за последние пять лет. Тенденция галопирующего снижения стоимости квадрата, по мнению брокера Игоря Василенко, только набирает силу. «Подобную ситуацию рынок уже переживал не однажды, – говорит Игорь. – Полагаю, цены будут снижаться вплоть до лета и, возможно, до конца года, если весной не будет большой активности со стороны покупателей». В таких обстоятельствах брокер советует желающим приобрести жилье внимательно присматриваться к выставленным к продаже квартирам и наблюдать за изменением их цены. Весьма недолго продлится ситуация, когда можно будет найти трехкомнатную за те же деньги, что и двушку, или купить двухкомнатную по цене единички.

Переступить тысячу

Похоже, прорицания брокера близки к своему свершению. По данным порталов недвижимости, все чаще покупатели ограничивают поиск суммой в $30-35 тыс. Кроме того, желающие купить жилье больше рассматривают однокомнатные квартиры и немного поглядывают на двушки. На этот устоявшийся за несколько лет тренд ответили и застройщики, предложив за последний год приличное количество единичек и даже малометражек (так называемых смарт-квартир) в новостройках.

Но в декабре тенденция изменилась. Наивысшим спросом пользовались как раз двухкомнатные квартиры, единички уступали им совсем немного. Трехкомнатные квартиры и жилье больших площадей оказались практически без внимания. Максимум цены вопроса покупатель чаще ограничивает суммой $50 тыс., а то и меньше. А вот квартиру небольшой площади готов купить за $20-25 тыс.

Плавное снижение цен подстегивало количество сделок с недвижимостью. На конец 2016 года, по данным ИАП «Столичная недвижимость», к продаже было выставлено 22 410 квартир, что на 4386 больше по сравнению с концом 2015-го. Причем свежих предложений, то есть впервые выставленных к продаже квартир, лишь десятая часть. В среднем цена «новичков» ниже на 7,6%, чем у конкурентов.

В долгосрочной перспективе влияние коммунальных платежей на рынок недвижимости будет очень серьезным

«Вряд ли когда-нибудь будет удовлетворен спрос на жилье, – рассуждает Игорь Василенко. – Но все же именно спрос диктует правила игры на рынке. Сегодня такие обстоятельства, что продавцы должны подстраиваться под покупателя, учитывать его финансовые возможности».

Под давлением спроса аналитики портала address.ua прогнозируют устойчивость нисходящего тренда на рынке жилья, вследствие чего возможно преодоление психологического порога цены в $1000 за
кв. м. И вполне вероятно, что произойдет это уже в первом полугодии. А к концу года специалисты прогнозируют спад цен на жилье не менее чем на 15% (то есть порядка $950-970 за квадрат в среднем по рынку).

В состоянии шока

Нисходящему тренду на рынке жилья способствуют несколько факторов. Одни из них – неустойчивость валютного курса гривни и уменьшение платежеспособности покупателей. Это приведет к еще большему сужению спроса с одной стороны и увеличению предложения на рынке жилья с другой, что неминуемо отразится на снижении цен. Но в ближайший период первой скрипкой будут выступать коммунальные платежи.

Как подчеркивает Владимир Коломейко, аналитик портала domik.ua, «в долгосрочной перспективе влияние коммунальных платежей на рынок недвижимости будет очень серьезным, в отдельных сегментах, возможно, даже определяющим. Сейчас покупатели при прочих равных условиях делают выбор в пользу более энергоэффективного жилья и даже готовы за него переплачивать, понимая, что в результате сэкономят».

За год в среднем квартиры подешевели почти на 14%. А практически вдвое жилье потеряло в цене за последние пять лет

Уже летом прошлого года большая часть сделок происходила на первичном рынке жилья. Сегодня строится в столице около 300 новых домов и почти две сотни – в городах-спутниках. Выбор большой и на всякий вкус: от 20 квадратов до шестикомнатных, пентхаусов на верхних этажах высоток в центре города и таунхаусов с двориком в близлежащем пригороде. Теперь же вторичный рынок, с хрущевками и морально устаревшими бетонными панельками советских времен, и вовсе рискует остаться в аутсайдерах. Апгрейд давно обжитого старого фонда вряд ли обойдется дешевле ремонта квартиры «после застройщика» в доме, построенном с учетом норм энергоэффективности. Возрастающая коммуналка приведет, по мнению Владимира Коломейко, к резкому снижению спроса (а следовательно, и цен) на жилье в домах с низкой энергоэффективностью и изношенными инженерными коммуникациями: «Есть все основания полагать, что именно этот фактор резко снизит спрос на старое жилье и приведет к его еще большему удешевлению».