Где лучше покупать жилье в столице, чтобы выгодно сдавать в аренду?

Мечта любого рантье – получать стабильный доход при минимальном риске. Чтобы инвестиции были сродни пенсии бывшего судьи или министерского чина, вовремя не подавшегося профессиональным соблазнам. Но только с ежегодной индексацией, поправкой на валютный курс и без очереди к окошку «касса». Ежегодными путевками в санаторий «Ласточка», субсидиями на коммуналку и подарками от мэрии в пределах нескольких килограммов бакалеи можно пренебречь

Единственный актив, соответствующий подобным пожеланиям, – квартира в Киеве или другом крупном городе, которую можно было сдавать в аренду на длительный срок. Риски потерять жилье почти нулевые. Зато всегда можно получать стабильный доход. И в некоторых случаях весьма существенный, если, конечно, предложить арендаторам жилье с определенным набором важных преимуществ.

Сдача имущества

Одна из особенностей рынка недвижимости в столице – количество квартир, выставленных на продажу, в разы больше, чем предлагаемых в аренду. Причем чем ближе к центру – тем меньше жилья сдается и больше продается.

Всему виной строительный бум, наблюдающийся в последние годы. На рынке появилось огромное количество жилья, приобретенного с инвестиционной целью (из расчета увеличения стоимости по мере строительства дома) или защиты средств во время банковского кризиса. И теперь собственники квартир намерены превратить квадратные метры в денежные знаки, особенно учитывая существенно возросшие расходы на содержание квартир. Как минимум каждый месяц приходится платить за коммуналку кругленькую сумму – независимо от того, живет там кто-то или нет.

Огромное предложение квартир, выставленных на продажу, говорит о том, что квадратный метр переоценен и, скорее всего, его стоимость будет снижаться. Особенно в центральных и других районах, где строительство новых жилых комплексов велось наиболее активно.

Дабы избежать возможных потерь в будущем, потенциальному инвестору, желающему купить квартиру для последующей сдачи в аренду, лучше искать ее в спальных районах. Даже несмотря на то что дорого сдать жилье не получится. Зато при относительно невысоких вложениях и рисках снижения цен за квадрат, доходность такой инвестиции может оказаться существенно выше, чем при покупке квартир в центре.

Скажем, в одном из самых дешевых районов – Лесном массиве – однокомнатное жилье можно снять за 5-5,5 тыс. грн. В то же время единички в Печерском районе в старом жилом фонде сдаются за 8-10 тыс. грн. При этом квадратный метр втрое дороже. Хрущевка на бул. Леси Украинки обойдется в $50-60 тыс., тогда как на Лесном массиве – $20-25 тыс.

Интересно, что для аренды в тех же спальных районах выгоднее покупать квартиры в старом жилом фонде, чем в новом доме. Разница в арендных платежах невелика. Цена вопроса – 1-1,5 тыс. грн. Тогда как стоимость жилья в новостройках обычно в 1,5-2 раза выше, чем в стареньких 16-этажках.

Аналогичная ситуация и в центральных районах. Снять однокомнатную квартиру в относительно недавно сданном доме не получится дешевле 15 тыс. грн. А если сделан дизайнерский ремонт, то стоимость аренды может оказаться и вовсе неприличной – 20-30 тыс. грн.

Но у инвестиций в новое жилье в центре или в близких к нему районах есть несколько серьезных минусов. Во-первых, единичка обойдется в $80-150 тыс. И это далеко не на Хрещатике или Грушевского. А во-вторых, найти арендатора, готового выложить $1 тыс. в месяц, будет очень сложно. Скорее всего, длительное время такое жилье будет простаивать. Тогда как дешевые единички в спальниках всегда нарасхват.

Аренда однокомнатной квартиры на Лесном массиве стоимостью $20-25 тыс. обойдется примерно в $200. Соответственно, вернуть инвестиции удастся примерно через 8-10 лет. В то же время срок окупаемости единички в Печерском районе – не менее 11-12 лет.

Блага цивилизации

Поспорить с дешевым жильем в спальных районах могут только квартиры, позволяющие рассчитывать на совершенно иной уровень жизни и комфорта. По нынешним меркам близость к метро, хорошая транспортная развязка, расположенные рядом торговые центры уже не считаются какими-то особенными преимуществами. Метрополитен в пешей доступности все меньше играет роль неоспоримого фактора при выборе жилья. Намного важнее другие достоинства.

В их числе – круглосуточно охраняемая территория вокруг жилого комплекса или дома. Не секрет, что уровень преступности в столице, как, впрочем, и во всей стране, неуклонно растет. Стандартный набор – домофон и консьерж в придачу – уже не позволяет жильцам чувствовать себя в безопасности.

Бесспорно, закрытая территория тоже не гарантия от появления джентльменов удачи. Но число случайных посетителей и просто асоциальных персонажей сокращается в разы. Кроме того, существенно повышается уровень комфорта. Автомобили из соседних домов перестают утюжить газоны и детские площадки. Нет заведений сомнительного характера.

Помимо охраны, важны подземный паркинг, расположенные вблизи садики, школы. Обычно придомовой территории редко когда хватает, чтобы там могли уместиться все автомобили жильцов. Особенно если жилой комплекс состоит из домов на 24 этажа. Дополнительный плюс – парковая зона, детские и спортивные площадки.

Жилья подобного класса по доступным ценам в Киеве немного, особенно в спальных районах. И тем не менее некоторые жилые комплексы могут похвастать многими из перечисленных достоинств. В числе наиболее привлекательных объектов – жилые комплексы «Комфорт Таун», «Министерский», дом на Армянской, 6.

Стоимость единичек в таких домах – $35 тыс. после строителей. С учетом ремонта, комплектации необходимой техникой и мебелью получится около $50 тыс. Хотя можно встретить объявления о продаже квартир с ремонтом и за $45 тыс. Сдать такие апартаменты можно за 10-15 тыс. грн. Соответственно, срок окупаемости составит
7-10 лет.

Дополнительное преимущество квартир подобного класса – невысокая вероятность снижения цен на жилье в будущем. Киев, как и многие другие города, переполнен новостройками, больше напоминающими муравейник, чем жилье, где хотелось бы жить. Везде, где только возможно, застройщики выгнали свечки без паркингов и каких-либо дополнительных удобств и социальной инфраструктуры, нередко жертвуя даже детскими площадками. И хотя сейчас такое жилье оценивается дороже, чем в старом жилом фонде, в будущем его стоимость наверняка снизится.