Иллюзия квадрата. Ожидать ли снижения цен на квартиры в новостройках

Удивительные вещи происходят на рынке недвижимости: словно на качелях, цены на квартиры то взлетают, то падают, если верить оценкам аналитиков. Одни эксперты предрекают скорый коллапс с достижением невероятного дна, другие убеждены, что вот-вот начнется рост рынка и недвижимость снова станет первым и единственным объектом надежных инвестиций в стране

Как водится, истина где-то посредине. И время докажет, что, скорее всего, правы те, кто считает покупку квартиры сегодня неплохим вложением, если сделана она с умом. С умом – значит, с педантичным выбором по всем основополагающим критериям и в мелочах, и в адекватном соотношении «цена – качество». С пристальным вниманием при выборе не только квартиры, но и компании, которая ее продает, и застройщика, который ее возводит.

Иллюзия 1. Спрос падает

Два раза в году традиционно рынок недвижимости оживает – и статистика пестрит новыми сделками, новыми тенденциями выбора покупателей. Угадывать, как сложатся обстоятельства в новый сезон, этой осенью, – все равно что ждать у моря погоды. К слову, от погоды немало зависит, насколько активно будут выбирать и покупать квартиры. Отпускная кампания летом и рождественские праздники зимой – настоящий штиль, осенний дождливый день тоже не лучший для продавцов. Зато в канун завершения года продавцы лелеют сладкие надежды. А застройщики к новому сезону оживлений готовились еще с лета: их цена на квадрат мало изменилась, несмотря на крайне низкий спрос летом.

Большой активности не наблюдается давно, и очереди в отделах продаж застройщиков не выстраиваются. Вот и ушедшее лето недосчиталось покупателей квартир, хотя на стоимости жилого квадрата низкий спрос в летний зной мало отразился.

Впрочем, это вовсе не значит, что спроса на жилье нет. По мнению Наталии Наумец, генерального директора агентства «Консультационный центр недвижимости», чтобы удовлетворить сегодняшнюю потребность рынка, нужно строить и сдавать в эксплуатацию новые дома в тех объемах, что сейчас, на протяжении еще трех лет. А невысокую активность покупателей на рынке справедливо объясняют весомые аргументы. С одной стороны, покупательская способность действительно невысока и многие покупатели ставят собственный ценовой порог приобретения квартиры в $30-60 тыс. (в зависимости от класса жилья и метража квартиры).

С другой – низкая активность покупателей позволяет выбирать лучшее из представленного и даже в чем-то диктовать свои требования.

«Половина сделок на рынке приходится на долю первичной недвижимости, – констатирует факт Наталия Наумец, – и даже если доля первичного жилья уменьшится на 10%, это никак не повлияет на цены».

Иллюзия 2. Застройщики вынуждены снижать цены

Этим летом просто пекло от щедрости некоторых застройщиков – их горячих акций по распродаже квартир. Правда, выкупить квартиру в новострое на треть, а то и вполовину дешевле повезло не каждому, кто обольстился обещанием. Да и не всякий застройщик так щедр: компании, которые строят уверенно и предлагают качественное жилье, в подобных акциях просто не нуждаются. Они не готовы уступать, торговаться с ними трудно, и максимум скидки, на которую можно рассчитывать, – не более 5-10%, и то при условии оплаты сразу, а не растягивая платежи до конца строительства дома. По мнению аналитиков-оптимистов, акции застройщиков – это скорее маркетинговые уловки и способ конкурировать, дабы выделить свое предложение на фоне других. Во-вторых, новострой всегда будет пользоваться спросом, а значит, оставаться в цене.

Все же в некоторых случаях цена квадрата на первичном рынке достигала и $600 на фоне среднерыночной немногим более $800. Для некоторых экспертов такие «пока что одинокие случаи» являются предвестником снижения цен на квартиры. Да, упрямая статистика показывает, что в уже сданных в эксплуатацию домах достаточно много непроданных квартир. Так, по данным портала address.ua, за прошлый год не продалось 15 тыс. квартир, а с 2011 года таких накопилось 57 тыс. Причины же, которые заставляют некоторых застройщиков идти на существенные уступки, очевидны. «Большая часть предложения не устраивает потенциального покупателя, что приводит к накоплению непроданных квартир», – говорит Роман Герасимчук, консультант City Development Solutions.

«Большинство квартир не заселены, – комментирует брокер Татьяна Шута, – однако это вовсе не означает, что квартиры не были куплены у застройщика теми же спекулянтами или теми, кто рассматривает покупку квартиры как инвестицию». Застройщики уже отреагировали на покупательский спрос – и строят квартиры меньшего метража, чем 5-10 лет тому. Более того, даже в уже сданных домах, строительство которых начато было более трех лет назад, перекраивают четырех-, трех- и даже двухкомнатные квартиры на единички, потому как они наиболее востребованы.

Иллюзия 3. Цены продолжают падать, потому что на рынке нет инвесторов и спекулянтов

Если нынешнее положение дел сравнивать с обстоятельствами почти десятилетней давности, то данное утверждение покажется отчасти правдивым. Сегодня вряд ли получится перепродать до пяти раз квартиру за те год-два, пока строится дом. Но утверждать, что в покупку жилья в новостройках не инвестируют вовсе, будет несправедливым.

У каждого риелтора есть несколько таких покупателей, которых можно смело расценивать как инвесторов. Скажем, желающие купить квартиру своему ребенку, без году неделя студенту. Покупка эта несрочная, что позволяет выбирать и выискивать более выгодную цену. По сути, такое приобретение квартиры можно смело расценивать как способ вложения денег на перспективу.

Татьяна Шута рассказывает о новой тенденции на рынке: «Нередко случается, что покупатель ищет возможность выкупить несколько квартир сразу, планируя после обустроить апартаменты для аренды или мини-отель. При этом он торгуется с застройщиком, часто выигрывая в торге. Да и застройщик готов уступить такому инвестору».

На рынке жилья появляются мелкие инвесторы и из-за рубежа, которые ищут квартиры в центре, преимущественно однокомнатные, не только для собственно проживания, но и для сдачи в аренду. «Как только они поймут, что на рынке появилась возможность зарабатывать, они станут покупать квартиры большего метража, что будет способствовать подъему цен в тех сегментах жилья, что сейчас вовсе не продается», – убеждена Наталия Наумец. И пусть пока доля инвесторов невелика, но за последние полгода она несколько выросла. Поспособствовало увеличению доли инвесторов на рынке первичной недвижимости и колебание курса гривни.

Иллюзия 4. Цены на квартиры рухнут, как только банки начнут кредитовать

На самом деле за последние полгода кредитных сделок на первичном рынке стало больше. И это помимо тех программ рассрочек, что предлагают сами застройщики и девелоперы. Не все, но некоторые банки предлагают ипотеку и дают кредиты: это «Глобус», Укргазбанк, Ощадбанк, «Аркада». И некоторые застройщики совместно с банками разрабатывают специальные программы кредитования со сниженными до 5% годовых в первые год-два. Самые беспрецедентные предложения – у компании «Укрбуд».

И пусть пока кредитующих банков немного, и погоду на рынке относительно снижения цены они не делают, а до такого ажиотажа, который был в 2007-2008 годах, очень далеко. И экономическая ситуация не позволяет сегодня коммерческим банкам разгуляться с ипотекой, хотя квартиры в сданных в эксплуатацию новостроях кажутся более привлекательным залогом, чем из старого жилого фонда. Да и вряд ли банки наступят на те же грабли второй раз.

Иллюзия 5. Квартиры дорожают

Скептикам, ожидающим провала нынешнего дна на рынке, оппонируют аналитики-оптимисты. Указывая на относительную стабильность курса доллар/гривня, они не предвидят значительных ценовых колебаний – что вниз, что вверх, привычно оценивая квадрат в долларах. Хотя в гривне, конечно, цена меняется, и никак не вниз. Просто она понемногу растет, в унисон смене курса, который вряд ли будет меняться в пользу нацвалюты. Большинство считают, что это нельзя назвать подорожанием. Хотя покупатель, доход которого как раз гривневый, вряд ли с этим согласится.

Иллюзия 6. Квартиры дешевеют

Тенденция падения цен продолжается уже достаточно долго и составляет порядка 1-1,5% в месяц. Это несущественный показатель. Он нивелируется в торге, если квартира выходит к продаже по адекватной рыночной цене, и при сделке продавец уступает 2-3%, полагая, что цена до конца года будет оставаться стабильной. 1% в месяц снижения цены перекроется традиционным оживлением покупателей на рынке в октябре-декабре. Ситуативный спрос нивелирует падение особенно в наиболее востребованных сегментах. «Сегодня стоимость квадратного метра в новостройках упала до уровня двухгодичной давности при гораздо более высоком курсе доллара и себестоимости строительных работ, – констатирует факт Наталия Рева, редактор портала domik.ua. – Главным образом, такому беспрецедентному снижению цен поспособствовали акции и скидки от застройщиков, а их, в свою очередь, стимулирует снижение спроса при постоянно растущем предложении».

Суровая статистика портала lun.ua констатирует ежемесячное одно-полуторапроцентное снижение цены квадрата на первичке и достижение уровня 2015 года , а нынешняя минимальная цена за кв. м была в феврале этого года – 14 500 грн. Вряд ли она станет еще меньшей – ввиду того что Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины издало приказ «О прогнозных среднегодовых показателях опосредствованной стоимости строительства жилья по регионам Украины на 2018 год», установив стоимость строительства в 14 340 грн/кв. м в столице.

Резкий обвал цен на квартиры окажется пророчеством только в случае резкого обвала гривни. «Курс
30 грн/$ уже не есть «психологическим барьером», – уверена Наталия Наумец, – на рынке ожидаемо повышение курса гривни к концу года, и снижение цен (в долларах) может быть разве что постепенным». Конечно, если не случится какого-либо форс-мажора: в экономике в первую очередь либо же в политической обстановке. Но если курс изменится резко, скажем, до 35 грн/$, тогда и стоимость квартир в долларовом эквиваленте упадет более существенно. «Я не вижу предпосылок для обвала цен в ближайшие несколько лет», – говорит эксперт.

Самые надежные застройщики столицы (нажмите для увеличения)

Самые надежные застройщики столицы
Самые надежные застройщики столицы