Сателлиты против столицы. Преимущества покупки квартиры в городах-спутниках

Граница между столицей и ближайшими населенными пунктами быстро стирается. Жилье в Киеве выигрывает у квартир в пригороде разве что по статусу. Хотя по факту особого отличия между спальными массивами столицы и новыми высотками в соседнем городе уже давно нет

Экология жизни

Близость к природе – лес с грибами да ягодами, озера и реки – часто первый козырь, который выкладывают застройщики пригорода в рекламе своих новостроек. Достаточно посмотреть на карту, чтобы убедиться, так ли это на самом деле. И почти всегда это правда по отношению к городку в целом, хотя и не обязательно новостройка находится в непосредственной близости к чему-либо из перечисленного. Наиболее «природным» пригородом остается Ирпень, тут заповедные леса. И нередко в окна новостройки действительно заглядывают птицы, а над крышами шумят сосновые кроны. Зелено и в направлении Обухова, Вышгорода, Броваров. Наименее зеленым оказывается Вишневое, вплотную подошедшее к границам Киева. Хотя некоторые сетуют на не лучший выбор и в Борисполе – из-за близости аэропорта.

Можно уверенно сказать: в любом из городков воздух намного чище, хотя скептики добавят при этом слово «пока». Здесь не так много автомобилей, как в столице, и это пока еще спасает. Но с прибавлением новых жителей в пригороде растет и количество машин, пусть и не такими темпами, как во дворах столичных новостроек. Новых жителей на один квадратный метр придомовой территории в пригороде в 2-5 раз меньше, чем в столице: тут строят преимущественно 5-, 9- и крайне редко 12-16-этажки, тогда как в столичных новых ЖК насчитаешь не менее 20 этажей. К тому же в столице намного больше и плотность застройки, так что о просторах остается только мечтать.

И все равно не сравнить доступность зеленых лугов, открытых берегов чистых озер и рек в пригороде по сравнению со столицей, в этом действительно большой плюс сателлитов. Не зря же столичные жители в каждый уик-энд стремятся за город – на природу.

Транспорт

Мнение живущих в столице, что каждый загородный житель должен иметь автомобиль, не очень-то и верно. Да, с одной стороны, комфортно добираться до работы в собственном авто. Но с другой, учитывая и стоимость топлива, и увеличивающееся количество машин на дорогах, все же рациональнее пользоваться муниципальным транспортом. Что, собственно, и делают большинство жителей пригорода.

Транспортная инфраструктура в любом направлении от столицы развита неплохо – по крайней мере, до ближайшей станции метро добраться можно за полчаса-час на маршрутном такси. Впрочем, стоимость проезда не пропорциональна качеству услуги частников. Но за неимением достаточного количества муниципального транспорта выбирать не приходится. За те же деньги более комфортно добираться на попутках (с теми «земляками», кто все же предпочитает иметь свой автомобиль).

Немного лучше обстоят дела в тех городках, где есть железная дорога и куда можно добраться на электричке. И тут первыми при выборе оказываются Ирпень, Буча, Боярка, Тарасовка, Глеваха, Васильков.

Инфраструктура

Для комфортной жизни не так уж и важно, сколько километров до центра столицы, каким транспортом и как скоро туда добраться. Но это только на первый взгляд. Потому как будничные вопросы: купить хлеб и сделать большие закупки продуктов на неделю, выбраться в театр, кино или отправиться с детьми в развлекательный центр – решенными могут быть скорее на окраине Киева в больших ТРЦ, практически на выезде из города, чем непосредственно в сателлите. Равно как и решить неотложную житейскую проблему, скажем, попасть срочно к конкретному специалисту в клинике, купить лекарство в аптеке или определить ребенка в детсад либо лицей. Часто эти проблемы решаются попутно по дороге в столицу: родители на работу, а дети в школу.

Только недавно некоторые застройщики стали осваивать территории пригородов комплексно, планируя застройку не одним-тремя домами с гастрономчиком и парикмахерской на первом этаже одного из них, а возводя большие комплексы с собственной инфраструктурой. В ЖК «Новая Буча», где на 82 га возводят дома на 20 тыс. квартир, обещают быть 4 школы и 7 детсадов, 2 медучреждения, ТРЦ и ряд магазинов, деловой комплекс, несколько комплексов спортивных сооружений. Мини-городком из 112 домов обещает стать на 20 га «Европейка» на примыкающей к столице Софиевской Борщаговке. Прогулки по бульвару, занятия в спорткомплексе с бассейном обещает застройщик ЖК «Озерный Гай» в Гатном (менее 5 км от Киева), возводя на 48 га дома на 5 тыс. квартир, рядом с которыми будут и школа, и детсад, и медклиника, а в Броварах ЖК «Лесной Квартал» уже передал городу новый полностью укомплектованный детский сад «Сказка».

Еще один нюанс, на который далеко не каждый покупатель квартиры в новостройке обращает внимание, – инженерные коммуникации. В столице все просто: свет, вода, канализация дома подводятся к городским сетям. Случаи, когда киевская новостройка имеет, скажем, индивидуальное отопление, крайне редки, а уж канализация и электроснабжение – тем более. И совсем наоборот в новостройках пригорода.

Индивидуальное отопление, газовый котел в квартире (что позволяет регулировать потребление газа и температуру воздуха, добавляя себе тепла независимо от даты в календаре) – еще один козырь в рекламе новостроек застройщиков пригорода. Инженерные коммуникации сателлитов оставляют желать лучшего, а потому в новостройках-«одиночках» на 5-7 этажей нередко встречается антисептик вместо городской канализации. Как будет обслуживаться дом, когда заселятся все квартиры, – назойливый вопрос.

Коммуникации в пригороде нужно прокладывать. И делает это разве что застройщик, возводящий крупный жилищный комплекс, на несколько домов с тысячами квартир, с отдельной инфраструктурой (детсад, поликлиника или аптека, магазины и др.). Например, компания «Альянс Новобуд», возводя ЖК «Лесной квартал» в Броварах, прокладывает современные инженерные системы.

Часто и вопрос предоставления коммунальных услуг (тот же вывоз мусора хотя бы) в таких комплексах решен еще на стадии их строительства: застройщик заявляет о создании частного ЖЭКа либо о наличии обслуживающей компании.

Цена вопроса

Мало кто при покупке квартиры задается вопросом, насколько дорого будет в ней жить. Хотя сегодня чаще в пригороде коммунальные счета ниже столичных. Впрочем, если комплекс будет обслуживаться частной компанией, то вопрос далеко не праздный, а ответит на него только время. В любом случае, вряд ли суммы в квитанциях за свет и газ будут выше столичных. Тем более что сегодня застройщики при возведении домов стремятся к использованию энергосберегающих технологий, в новых ЖК прокладываются новые коммуникации. Тогда как в столице коммуникации изрядно поизносились и требуют обновления.

Сама покупка квартиры – сделка, в пригороде может обойтись дороже, чем в столице. Исключение – компании-застройщики, которые реализуют квартиры путем участия покупателей в фонде финансирования либо путем покупки целевых облигаций (этот способ встречается все реже).

В пригороде же часто идут путем заключения предварительного договора купли-продажи имущественных прав на квартиру в еще строящемся доме, что несет немалые риски (можно остаться без квартиры и без денег). А при покупке квартиры уже в готовой новостройке – договор купли-продажи.

В каждом из этих случаев на карман покупателя ложатся дополнительные платежи: госпошлина 1% от заявленной в договоре цены квартиры по предварительному договору и еще раз 1% госпошлины после ввода дома в эксплуатацию плюс 1% в Пенсионный фонд. И, конечно, услуги нотариуса.

Наибольшие риски несет покупатель квартиры в новостройке, которая возведена на участке, принадлежащем по документам физлицу. А это превалирующее большинство случаев в пригороде. Кроме дополнительного «спекулятивного» налога в 5% при покупке (что обычно продавец перекладывает на карман покупателя), есть риск использования земли не по назначению. Скажем, квартира в многоквартирном доме на садовом участке может оказаться вне закона.

Если же говорить о стоимости новой квартиры в сателлите, то квадрат обходится на 25-40% дешевле, чем жилье подобных характеристик на окраине столицы. Хотя в новостройках близ столичной границы и в некоторых городах-спутниках (Ирпень, Бровары, Выш­город, Вишневое, Гатное) цены приближаются к столичным.

Неоспоримый плюс квартир в сателлитах – относительно стабильная цена квадрата в гривне. Предложение тут растет из года в год, а с прошлого года оно стало еще и более качественным (те же большие ЖК с собственной инфраструктурой способствуют сдерживанию роста цен). Однако рынок реагирует на валютные колебания. «Валютные колебания привели к росту цен в долларовом эквиваленте. Сохранение такой динамики с учетом ожидаемого роста курса может означать заметное подорожание уже в середине осени, – убеждены эксперты компании «Альянс Новобуд». – В ближайшие пару месяцев цены на рынке пригорода будут предельно низкими, так как позже «включатся» драйверы подорожания, связанные с ростом курса доллара США. Затем заработают драйверы, связанные с ростом спроса, возникшим благодаря развитию ипотечных программ и снижению ставок по кредитам». Тем не менее новое жилье в пригороде дешевле столичного, что обусловило и рост спроса его практически наполовину за последний год.