Минус 30. Какие квартиры продают по программе «Доступное жилье»?

Пусть хоть часть оплатит государство

Самые дешевые квартиры в Киеве стоят примерно столько же, сколько новые машины. Вот только не всем удалось состояться в автобизнесе, если не считать работу на автомойке на старте профессиональной карьеры. Увы, жилье в Украине относится, по мировым меркам, к категории недоступного. Среднестатистическому украинцу необходимо копить на квартиру не менее пяти лет. Даже в Киеве, где средние зарплаты существенно выше, чем в других регионах страны, жилье остается мечтой для многих украинцев. Например, чтобы накопить на гостинку или хрущевку стоимостью $25 тыс. при зарплате 10 тыс. грн ($350), необходимо все деньги откладывать на протяжении 5,9 лет.

Казалось бы, строительный бум, наблюдавшийся в последние годы, должен был бы изменить положение дел. На рынке появилось столько новых квартир, что продать их в ближайшие годы едва ли возможно. В 2017 году застройщики установили новый рекорд по объему введенных квадратов, увеличив площадь введенного в эксплуатацию жилья на 30%, а в Киеве – на все 56% (за 9 мес.). И судя по всему, сбавлять темпы они не намерены. Количество разрешений на возведение нового жилья тоже возросло.

Метром ниже

Активность застройщиков уже привела к тому, что спрос на рынке недвижимости столицы обвалился вдвое, а по данным некоторых агентств, так на все 70%. Вполне естественно было бы ожидать резкого снижения цен. Формально строительные компании уже сейчас продают квадраты дешевле, чем ранее, маскируя новые цены под всевозможные акции и скидки. Нередко жилье можно купить по ценам на 20-30% ниже от заявленных. Вот только нельзя сказать, что такое положение дел существенно стимулирует спрос. К тому же скидки чаще всего предлагаются в случае покупки жилья на этапе котлована или в новостройках бизнес-класса. Тогда как недвижимость экономсегмента, если и дешевеет, то только в долларовом эквиваленте, но никак не в гривне. По данным компании SV Development, специализирующейся на консалтинге, оценке и продажах на рынке земли, жилой и коммерческой недвижимости, за прошлый год долларовые цены на жилье снизились даже в самых недорогих районах столицы. Скажем, в Деснянском квадрат в новостройке подешевел с $828 до $771, или падение составило 8%. В среднем единичка площадью 50 кв. м в новом доме обойдется в $38,5 тыс. На вторичном рынке цены по-прежнему выше, чем в новостройках, и что удивительно, темпы падения несколько ниже. За 2017 год жилье в старом жилом фонде просело всего на 5,3% в валюте – до $935 за квадрат. По всей видимости, эта же тенденция сохранится и в 2018-м. Причем не исключено, что она еще и усилится. Уровень доходов потенциальных покупателей увеличивается незначительно, а ипотечные программы банков по-прежнему недоступны для подавляющего большинства украинцев. Какой же выход?

Государственная треть

Купить квартиру в новостройке сейчас, не дожидаясь, пока она еще подешевеет, можно с помощью государственной программы «Доступное жилье». С ее помощью можно стать владельцем недвижимости на 30-50% дешевле от заявленных цен застройщика. Размер скидки зависит от категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Реализацией «Доступного жилья» занимается Фонд содействия молодежному жилищному строительству. Собственно, сама программа была запущена еще в 2010 году. Но в 2015-м денег на ее реализацию в госбюджете не хватило. Ведь разницу в 30% или 50% компенсирует застройщику государство. И «Доступное жилье» вновь стало недоступным. Квартиры достались весьма ограниченному кругу людей. Возобновили программу лишь в 2017 году. Но далеко не все застройщики стремились принять в ней участие. К примеру, купить квартиру в Киеве при поддержке государства было невозможно. В основном жилье продавалось в регионах. Но сейчас уже стали появляться первые предложения от застройщиков.

Кто продает

Пока в Киеве по программе «Доступное жилье» согласен работать лишь один застройщик. С помощью господдержки можно купить квартиры в жилищном комплексе «Новомостицкий» в Подольском районе. Застройщик – государственная строительная корпорация «Укрбуд».

Стоимость квадратного метра – от 18 до 20 тыс. грн. Самая маленькая единичка площадью 46,15 кв. м обойдется в 896 тыс. грн ($31 тыс.), двушка – 1,441 млн грн ($50 тыс.), трешка – 1,825 млн грн ($64 тыс.). Если эти квартиры покупать по программе «Доступное жилье», при которой государство компенсирует 30% стоимости (самая большая категория нуждающихся в улучшении жилищных условий), то однокомнатная обошлась бы в $21,7 тыс., двушка – $35 тыс., трешка – $44,8 тыс.

Еще два дома по программе «Доступное жилье» предлагаются в пригороде столицы. Компания ДБК продает квартиры в Борисполе. Здесь минимальная цена единички площадью 38 кв. м почти вдвое ниже, чем в Киеве, – 431 тыс. грн ($15 тыс.). С учетом господдержки квартира обойдется и вовсе в $10,5 тыс.

Другой застройщик, сотрудничающий с Фондом содействия молодежному жилищному строительству, – «Житлоинвестбуд» – предпочитает продавать жилье в Киеве и в пригороде по программе льготного кредитования. Возможно, вскоре к «Доступному жилью» присоединится крупнейший застройщик в столице, да и не только, – «Киевгорстрой». В прошлые годы, еще до кризиса, компания тоже продавала жилье при поддержке государства.

Кто может купить

На покупку жилья по программе «Доступное жилье» могут претендовать такие категории граждан. Первая: все, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Вторая: у кого вообще нет жилья. Третья: у кого в собственности не более 13,65 кв. м. При этом доход потенциального участника программы, вместе с членами семьи, не должен превышать 5-кратного размера среднемесячной зарплаты в соответствующем регионе в расчете на одного человека. Для Киева зарплата не должна быть выше 50 тыс. грн на одного члена семьи.

Наибольшую скидку – 50% – могут получить либо ветераны войны, либо внутренне перемещенные лица. Остальные – только 30%.

Есть ли смысл

Стоимость квартир в разных районах столицы может отличаться в разы. За $30 тыс. можно купить хрущевку, единичку в новостройке в спальном районе. Или даже трешку в 9- или 16-этажке, расположенных далеко не в самых привлекательных местах. Но за $20-22 тыс. найти относительно просторную однокомнатную в новостройке невозможно. По таким ценам предлагают лишь так называемые смарт-квартиры площадью до 20 кв. м.

Более того, покупая квартиру по программе «Доступное жилье», можно выгодно продать. Например, если в планах – купить квартиру у застройщиков, не сотрудничающих с Фондом, или вовсе на вторичном рынке. Скажем, сейчас квартиры в еще строящемся доме на ул. Новомостицкой предлагаются минимум за 880 тыс. грн
($31 тыс.). Тогда как участник программы может стать ее владельцем за $21 тыс. Соответственно, прибыль составит около $10 тыс. Согласитесь, есть ради чего рисковать деньгами и временем.


Алексей КОВАЛЬ
руководитель проекта Perfect Group

– Насколько велик спрос на жилье, возводимое вашей строительной компанией?
– Группа компаний Perfect Group сделала акцент на возведение доступного жилья, относящегося к сегменту «эконом+». При строительстве используются высококачественные материалы, уделяется повышенное внимание планировкам и внутренней инфраструктуре, при этом стоимость самого жилья остается невысокой. И мы видим, что ставка на данный сегмент оправдывает себя – украинцы уже устали покупать дорогостоящее жилье, зачастую не оправдывающее ожидания к качеству строительства. В каждом из наших жилых комплексов, строительство которых было запущено в последнее время, темпы строительства ведутся согласно запланированному графику и спрос на них неизменно растет. В прошлом году мы вошли в тройку лидеров в рейтинге негосударственных девелоперских компаний украинского рынка недвижимости по темпам строительства, победили в номинации «Строительная корпорация года» на ежегодной премии IBuild, которая проводится Конфедерацией строителей Украины. Другими словами, достижения Perfect Group признаются как нашими инвесторами, так и профессиональным сообществом.

– Какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом?
– Украинцы отдают предпочтение жилым комплексам с хорошей собственной инфраструктурой, транспортной доступностью, в идеале – близко к метро. Сейчас уже мало просто построить дом, важно – обеспечить потребителю достойный уровень комфорта в его будущей повседневной жизни.

В первую очередь мы видим, что приобретаются квартиры с минимальными площадями, так как покупатель зачастую голосует кошельком. Поэтому во всех наших комплексах планировкам квартир с маленькими метражами уделяется особое внимание в части организации пространства. Особым спросом пользуются и квартиры с просторными кухнями-студиями, учитываются видовые характеристики. Например, большинство наших комплексов, такие как «Вудстория» или «Лебединый», могут похвастаться потрясающими видами из окон – на сосновый парк или на озеро. Конечно, в первую очередь покупатели стремятся приобрести именно такие квартиры.

– Существуют ли в вашей компании кредитные программы или рассрочка? В каких случаях можно рассчитывать на скидки?
– В нашей компании предусмотрена система скидок для некоторых жилых комплексов, в зависимости от суммы первоначального платежа.

Также действуют партнерские кредитные программы с банком «Глобус», по которым покупатели смогут получить ипотечный кредит сроком до 20 лет на льготных условиях. Например, в первом случае, при первоначальном взносе от 50% стоимости квартиры, ставка на первый год кредитования составит всего 5,9% – разницу компенсирует банку застройщик. Процентная ставка на все последующие годы составит 21,9%. Либо можно выбрать другой вариант, в котором компенсация застройщика банку может разбиться на два года, и тогда кредитная ставка на первые два года будет равна 13,5%.

Также во всех наших комплексах инвесторам предоставляется рассрочка сроком на два года.

– Планирует ли ваша компания менять ценовую политику в этом году? Какова сейчас минимальная стоимость квадратного метра в возводимых домах?
– Наша ценовая политика останется неизменной – мы стремимся выдерживать минимальные цены в своем классе при максимальном соблюдении качества. При этом с ростом этапов строительства жилого комплекса происходит плановый рост квадратного метра жилья. Именно поэтому выгоднее всего приобретать жилье на этапе котлована и спокойно дожидаться сроков окончания строительства.

– Каким образом Perfect Group удается удерживать ценовую политику на минимальном уровне?
– Во-первых, мы не считаем нужным перекладывать на плечи потенциальных инвесторов плату «за бренд». Тогда как на рынке многие компании предпочитают повышать стоимость жилья с учетом «имиджевой составляющей». Во-вторых, масштабность работ и сама структура нашей компании. Когда в портфеле есть сразу ряд масштабных проектов, это позволяет оптимизировать затраты. В-третьих, наличие собственных мощностей. Структура Perfect Group позволяет перекрывать большинство работ собственными силами. У нас своя мощная производственная база, собственные подрядные организации, автотранспортные цеха. Когда не нужно нанимать бригады со стороны и брать в аренду технику, это существенно экономит средства застройщика.